Dit najaar is het woningbezit van de Stichting Stadsherstel Midden-Nederland overgegaan naar een (andere) particuliere onroerendgoedexploitant. Stadsherstel beheerde 240 monumentale panden in Amersfoort en Utrecht. Maar aan de activiteiten is een einde gekomen, omdat de aandeelhouders van Stadsherstel – de woningcorporaties Mitros (Utrecht) en De Alliantie (Amersfoort) – van de relatief hoge onderhoudskosten af wilden.
Op het eerste gezicht geen schokkende verandering: op de particuliere woningmarkt veranderen (huur)woningen regelmatig van eigenaar, als warme broodjes die over de toonbank gaan. De nieuwe eigenaar is MHM Onroerend Goed uit Woerden die volgens de eigen website (https://mhm-og.nl/) nog veel meer monumentale panden in bezit heeft. Het exploiteren van bijzondere gebouwen op bijzondere locaties is hun core business. Overigens blinkt de website uit door een gebrek aan concrete informatie en verantwoording. Jaarverslagen en dergelijke zijn niet met één muisklik te openen, zodat betrokkenen (de huurders!) en geïnteresseerden alleen maar naar de bedoelingen – en de financiële toestand – van de nieuwe huisbaas kunnen gissen. In dat opzicht is de overgang niet bepaald een verbetering.
Er is echter niet alleen onzekerheid bij de huurders. De overgang past namelijk in een bredere trend, die al meer dan twintig jaar aan de gang is: het langzaam maar zeker terugdringen van de rol van woningcorporaties op de woningmarkt. Midden jaren negentig – het waren de hoogtijdagen van het neoliberalisme in Europa en in Nederland (de paarse kabinetten-Kok) – viel de Nederlandse woningmarkt helemaal uit de toon in Europa: bijna nergens was de invloed van de gemeentelijke woningcorporaties zo groot als in Nederland. Daar moest iets aan worden gedaan. Rond 1995 werd de bruteringsoperatie uitgevoerd: alle corporaties werden verzelfstandigd en kregen een bruidsschat mee om in de toekomst hun taken zonder overheidssteun te kunnen uitvoeren: de Amersfoortse Stichting Centrale Woningzorg (SCW) kreeg bijvoorbeeld een bedrag van ƒ 108 miljoen, terwijl daar bovenop ƒ 52 miljoen aan uitstaande schulden werden kwijtgescholden.
De SCW moest verder als private onderneming met twee primaire taken: het zorgen voor betaalbare huurwoningen en voor investeringen in leefbaarheid in de wijken.Beide taken zijn in principe verliesgevende bezigheden: de overheid bepaalde immers de maximale huurstijgingen en lange tijd waren deze onvoldoende om het onderhoud van de woningen – laat staan investeringen in nieuwbouw – te bekostigen. De investeringen in leefbaarheid, die de corporaties opgedragen kregen, waren in feite niet meer dan een gedwongen gift van de corporaties aan de gemeenschap: op geen enkele manier konden deze terugverdiend worden.
De woningcorporaties moesten daarom naar wegen zoeken om hun woningbezit in stand te houden. Een eerste strategie was schaalvergroting: De Amersfoortse SCW fuseerde bijvoorbeeld in 2001 met corporaties uit Hilversum, Amsterdam en Almere tot De Alliantie, nog steeds een van de grotere corporaties in Nederland. Een andere strategie was om toe te treden tot de vrije woningmarkt: corporaties gingen ook koopwoningen in de vrije sector bouwen. Een derde manier om geld te verdienen was om oude huurwoningen te verkopen en met de opbrengsten daarvan nieuwe huurwoningen te realiseren. En ten slotte was er nog de mogelijkheid om toe te treden tot de kapitaalmarkt: sommige corporaties belegden in de jaren na 2000 in allerlei ingewikkelde financiële producten, met de huurwoningen als eventueel onderpand.
De meeste van deze strategieën waren geen onverdeeld succes. De rol van particuliere bouwers stuitte al na enkele jaren op verzet van projectontwikkelaars en de minister floot de corporaties terug: het behoorde niet tot hun takenpakket om met particuliere woningbouw geld te verdienen. Verder viel de verkoop van oude woningen tegen en droogde de nieuwbouw van nieuwe woningen vrijwel op omdat gemeenten weinig nieuwe bouwlocaties uitgaven (Vathorst!) De beleggingsstrategie bleek na 2008 eveneens een doodlopende weg; dat toonde het fiasco van Vestia in Amsterdam keihard aan. Het financiële toezicht werd verscherpt. Daarbovenop werd in 2013 een verhuurdersheffing ingevoerd; in feite een terugvordering-op-termijn van de bruidsschat die in 1995 was verstrekt.
Zo hebben de corporaties – particuliere ondernemingen met publieke taken – allerlei manieren gezocht om hun onrendabele takenpakket te financieren. Door allerlei omstandigheden is dat de afgelopen jaren niet bepaald een succes geweest. Door de marktomstandigheden en door het overheidsbeleid.
De liquidatie van Stadsherstel Midden-Nederland past naadloos binnen deze ontwikkelingen. Investeringen in leefbaarheid van de binnensteden? Het wordt helaas te duur en dus wordt een einde gemaakt aan deze nevenactiviteit van de woningcorporaties.
Voor de Amersfoortse binnenstad en zijn bewoners zal er de eerste jaren nog weinig veranderen, dankzij MHM uit Woerden. Dat vertrouwen gun ik het bedrijf graag. Maar garanties heeft niemand (?), dat het er vroeg of laat van komt: Londense (of Amsterdamse) toestanden in de Amersfoortse binnenstad. Maffiose Russische, Amerikaanse of Chinese multibiljonairs die hun oog laten vallen op een grachtenpandje in een pittoresk klein stadje in Nederland, op een steenworp afstand van Amsterdam.
bijsluiter
Addy Schuurman is historicus en economisch onderzoeker.
bronnen
http://www.shmn.nl en https://mhm-og.nl
-
Wat is dit artikel een opeenstapeling van fouten, verdraaiingen, irrelevanties en zelfs verdachtmakingen. Fopnieuws Forza, kennelijk met een bedoeling? Of alleen maar bedoeld als sappig sensationalisme?
Het begint al met drie grove fouten in de allereerste zin: niet het woningbezit van Stadsherstel is verkocht maar alle bezit; Stadsherstel is nooit een stichting geweest maar altijd een vennootschap; corporaties zijn,... Lees meer...door Roel Mulder om 29-11-18, 21:35
Het begint al met drie grove fouten in de allereerste zin: niet het woningbezit van Stadsherstel is verkocht maar alle bezit; Stadsherstel is nooit een stichting geweest maar altijd een vennootschap; corporaties zijn, ondanks de veranderingen in wetgeving van de laatste decennia, nog altijd volstrekt geen particuliere ondernemingen. Het zijn klassieke voorbeelden van corporatistische organisaties: burgerorganisaties die -aan alle kanten zwaar gereglementeerd- publieke taken vervullen. Ze zijn als "toegelaten instellingen"(Woningwet) zo streng ingekapseld dat het zelfs ronduit absurd, is om ze "particulier" te noemen.
Volgende fouten: Stadsherstel bezat bijna geen woningen en die dan nog bijna allemaal in Utrecht. Het Amnersfoortse bezit betrof winkels en horeca; ook weinig "maatschappelijke instellingen" zijn huurder.
De corporaties wilden niet van de portefeuille af omdat de onderhoudskosten te hoog zijn; de huren zijn op termijn kostendekkend. Maar volgens de nieuwe Woningwet mogen woningbouwverenigingen niet meer in deze monumenten (zoals gezegd: vooral winkels en cafés) investeren, terwijl ondertussen de hypotheken op de balansen van Alliantie en Mitros drukken, omdat het hier een geconsolideerde vennootschap betreft; de verkoop speelt juist geld en leencapaciteit vrij voor de woningbouwtaak van de corporaties, in lijn met het actuele beleid, ook op Rijksniveau. De portefeuille van Stadsherstel verkopen is het verkopen van commercieel vastgoed en een klein beetje vrije sector-verhuur. Daarin investeren is inderdaad verboden aan de corporaties (die dus helemaal geen "particuliere" ondernemingen zijn) In plaats van zich boos te maken over de website van de particuliere onderneming MHM had de schrijver eens de Woningwet kunnen lezen.
Er is geen onzekerheid onder huurders; voor de bewoners-huurders zijn garanties afgegeven en commerciële huurders hebben rechtsbescherming in Nederland. De paar niet-commerciële huurders diee ook geen bewoner zijn, zoals Golfbreker Radio, komen op straat te staan. Dat is onprettig, maar niet onzeker.
Die "bredere trend" waar de schrijver het over heeft is nu juist recentelijk duidelijk omgeslagen, en in elk geval past deze verkoop er absoluut niet in. Die trend is ook lang niet zo dramatisch geweest als hij beweert, er waren andere redenen voor en
De schrijver gooit er nog vele alineas uit die helemaal onjuist zijn of irrelevant voor Amersfoort. Ik heb echt geen zin om dat allemaal te gaan bespreken, maar een (niet eens volledige!) greep luidt:
- het bouwen van sociale huurwoningen is onrendabel geweest, het exploiteren ervan nooit verliesgevend geweest
- corporaties zijn dan ook nooit gesubsidieerd voor de verhuur (de huurders wel), maar alleen voor de bouw
- die subsidies zijn wel afgeschaft, maar de overheid staat nog steeds garant en leent voor non-commerciële tarieven geld uit aan de corporaties
- corporaties zijn en worden juist wel gesubsidieerd voor het exploiteren van maatschappelijk relevant vastgoed
- het Nederlandse stelsel viel en valt helemaal niet zo ui de toon in Europa; zie Duitsland, Oostenrijk, de Scandinavische landen e.a.. Alleen was het percentage van de sociale huurwoningen dat corporaties beheerden groot, maar dat van rijk of gemeenten bijna nul: de gemeentelijke woningbedrijven waren nl. i.t.t. bijvoorbeeld het VK, zo goed als allemaal opgeheven, en hun bezit aan corporaties overgedragen of in een speciale nieuwe corporatie ondergebracht. Dat is een cijfermatige afwijking, geen stelselmatige
- de bruteringsoperaties (er waren er velen buiten de volkshuisvesting) waren bedoeld om onze staatsschuld optisch te verkleinen, zodat we mee zouden mogen spelen met het Euroclubje; het was geen volkshuisvestingbeleid
- de uitspattingen bij enkele corporaties hebben zich in Amersfoort nooit afgespeeld, net zo min als bij de immense meerderheid van de corporaties; dat in verband brengen met de Amersfoortse situatie is alleen maar een verdachtmaking
- de verkoop van sociale huurwoningen is in Amersfoort juist wèl succesvol geweest en de Alliantie gaat er mee door; het geld wordt geïnvesteerd in o.a. nieuwbouw
- de scheidende directeur van de Alliantie heeft dan ook herhaaldelijk verklaard, o.m. in de verkiezingstijd: "Wij hebben geld genoeg om te bouwen en er is genoeg vraag. We vragen alleen: waar is de grond?"
De verkoop van Stadsherstel heeft niets te maken met de volkshuisvesting. Hij is toch kwalijk, omdat Amersfoort en Utrecht die aandelen hadden moeten overnemen en daarmee (meer) grip op hun monumenten zouden hebben gehgouden. De "passieve grondpolitiek", die beide steden aanhangen houdt in dat zo mogelijk alle onroerend goed verkocht wordt en zo min mogelijk gekocht/behouden; mede daarom staat Amersfoort met lege handen als de Alliantie zo'n vraag stelt, en dit is ook de reden dat de corporaties überhaupt monumenten in hun bezit hadden. Dit was nl. gemeentelijk bezit dat zo nodig weg moest. In die grondpolitiek zit de adder in het gras, en niet waar de schrijver van dit stuk die meent te moeten zoeken.
Persoonlijk zou ik dolgraag Amsterdamse toestanden rond de Amersfoortse monumenten hebben. Want wat zijn die toestanden? (a) een gemeente die een actieve grondpolitiek voert en o.m. daarom zo veel mogelijk monumenten opkoopt en behoudt, (b) verenigingen in de monumentenzorg die volgens hun statuten hun panden niet eens MOGEN verkopen, en (c) mafiosi die zeker in onroerend goed beleggen, maar nooit zo stupide zijn om dat in monumenten te doen − er valt namelijk niet aan te verdienen.
"Waarover men niet spreken kan, daarover moet men zwijgen", zei Wittgenstein. Addy Schuurman zou er goed aan doen, geheel te zwijgen over iets waar hij duidelijk geen flauw benul van heeft