Maandag 11 april heeft Kiki Hagen als informateur haar eindrapport aangeboden en toegelicht in een extra raadsvergadering. Alle partijen spraken veel waardering uit voor haar werk, nu zelfs óók de VVD. Fractievoorzitter Maarten Flikkema bood zijn oprechte excuses aan voor de motie van wantrouwen, die hij in de vorige raadsvergadering ingediend had. Deze was teveel op de persoon en niet op de zaak gericht, verklaarde hij. Dit was wel het minste wat de VVD-fractie kon doen om de komende vier jaar nog een beetje serieus genomen te worden.
Zoals vorige week al aangegeven, wil ik de komende weken de onderwerpen die de informateur in haar eindrapport heeft genoemd, behandelen. In haar brief gaf Hagen als één van de aandachtspunten aan: 'Wonen: de invulling van woningbouw, hoogbouw, verkoop van sociale huurwoningen'.
Rapport Rekenkamer
Vlak voor de verkiezingen bracht de Amersfoortse Rekenkamer in februari een rapport uit over het beleid van de gemeente onder de naam Effectiviteit Woonbeleid. Het doel van het onderzoek was inzicht verkrijgen in het Amersfoortse woonbeleid: hoe wordt het uitgevoerd, wat zijn de effecten daarvan en in welke mate kan de raad bijsturen? Het is een uitgebreid onderzoek geworden, uitgevoerd door I&O Research uit Amsterdam.
Er wordt in het rapport een aantal kritische noten gekraakt over het gemeentelijk woonbeleid. Een van de conclusies is dat er teveel wordt gestuurd om nieuwe woningen te bouwen, maar dat door het ontbreken van een integrale gebiedsgerichte visie er geen gebiedsgericht maatwerk kan worden geleverd. Doordat het gemeentelijk beleid steeds wordt aangescherpt, ontstaat er bij sommige projecten juist vertraging.
Een andere conclusie is dat het uitvoeringsprogramma Wonen en Zorg onrealistisch is om uit te voeren en dat het te beperkt is.
Kortgezegd is de conclusie dat er teveel op aantallen wordt gestuurd en dat er te weinig integrale visie is op wijk- en gebiedsniveau. De ambities zijn op zich goed, maar onvoldoende om de kwetsbare doelgroepen te huisvesten.
Het college gaf in een reactie op 11 maart aan zich wel te herkennen in de conclusies van de Rekenkamer. Wel stelde het college daarbij beperkt te zijn in de eigen mogelijkheden: 'In algemene zin blijft sturing vanuit de gemeente begrensd: juridisch, financieel, menskracht en omdat we relatief weinig grondpositie hebben. Dit maakt dat we vooral in samenwerking met marktpartijen en op basis van helder beleid tot realisatie van onze doelstellingen moeten komen'. Voor de rest verwijst het college naar de nieuwe raad.
Een beetje vreemde reactie: hiermee geeft de gemeente haar eigen positie prijs aan de markt. Juist op gebied van beleid, bestemmingsplannen, omgevingsvisie en omgevingsplannen kan de gemeente wel degelijk sturing geven aan de inrichting van de stad.
Uitvoering woningbouw
Het is dus een goed punt voor de onderhandelingen. De afgelopen jaren is er veel onrust ontstaan in wijken. Er is vaak gekeken naar postzegelplannen, kleinere locaties waar zoveel mogelijk woningen op gebouwd moesten worden. En de reactie van de buurt was vervolgens dat niet naar de gevolgen voor de hele wijk werd gekeken. Dat sluit aan bij de conclusies van de Rekenkamer.
Het is aan te bevelen om nu de aandacht geheel te richten op de grote locaties: de Kop van Isselt, de Wagenwerkplaats, De Hoef en De Nieuwe Stad. In het ambtelijk jargon wordt dat Langs Eem en Spoor (LEeS) genoemd. Op deze locaties kunnen veel woningen worden gerealiseerd, waarbij in grote dichtheid kan worden gebouwd. Dat hoeft overigens niet te betekenen dat het giga hoogbouw moet worden. Stedenbouwkundige Sjoerd Soeters heeft bijvoorbeeld een aantal aantrekkelijke projecten op zijn naam staan: Java-eiland in Amsterdam, Haverleij bij Den Bosch en recent Holland Park in Diemen. De stedelijke woonwijk Holland Park ligt direct aan de metrolijn aan de rand van Amsterdam. Deze plek is in de afgelopen jaren getransformeerd van een leegstaande kantorenwijk tot een levendige woonomgeving met 2000 woningen. Op zijn minst vergelijkbaar met de Amersfoortse locaties van LEeS.
Holland Park in Diemen bron https://pphp.nl/project/hollandpark/
Tip voor de onderhandelaars: Laat deze Sjoerd Soeters ook eens naar de Amersfoortse nieuwbouwlocaties kijken.
Gebiedsgerichte visies
Eén van de aanbevelingen van de Rekenkamer is om een integrale visie op te stellen voor de woonopgave in samenwerking met alle partijen, zowel raad, college als marktpartijen en bewoners. En maak een brede visie die niet alleen kijkt naar nieuwbouw, maar ook naar verduurzaming van bestaande woningen. Andere punten zijn: brengt doorstroming op gang en heb als gemeente meer aandacht voor de kwetsbare groepen in de samenleving. Kijk per gebied gezamenlijk naar gebiedsgerichte opgaven. Op deze wijze kun je meer rekening houden met de zorgen die in wijken leven. Postzegelplannetjes leggen een grote druk op een wijk en roepen bijna per definitie veel weerstand op. Het is wenselijk om minder in te zetten op postzegelplannen en je veel meer te richten op de grotere binnenstedelijke bouwlocaties.
Liendert protesteert tegen de postzegelplannen in die wijk, bron website Bezorgd Liendert
Uitleglocaties
De Rekenkamer heeft ook gekeken naar de uitleglocaties. Voor Amersfoort is dat ten eerste de afronding van Vathorst. In de crisisjaren stond deze wijk nog onder grote druk maar met de huidige marktontwikkelingen is de afronding minder zorgelijk.
In het algemeen worden uitleglocaties als makkelijker te ontwikkelen beschouwd. De Rekenkamer constateert dat het voor dit soort locaties lastiger gaat worden. De eisen van het Deltaplan en de Participatiegids, de duurzaamheidseisen en bouwkosten maken het vrijwel onmogelijk om nieuwbouw tegen lage prijzen aan te bieden. De eisen van het Deltaplan en de Participatiegids golden tot recent niet, omdat de bestemmingsplannen er al lagen. Maar voor nieuwe ontwikkelingen met woningbouw (Vathorst Podium, Vathorst Bovenduist) zijn beide nu ook van toepassing, constateert de Rekenkamer.
Het is vanuit dit uitgangspunt vreemd dat de VVD Amersfoort een onderzoek naar bouwen in Stoutenburg Noord heeft laten doen door studenten, met als uitgangspunt dat zij zich voor dit onderzoek niet al te veel hoefden te laten hinderen door wet- en regelgeving. Blijkbaar hoeft de VVD zich niet aan de (eigen) regelgeving te houden.
Tot nu bestaat bij geen enkele andere partij de behoefte om dit gebied te ontwikkelen, zeker omdat dit in strijd is met alle afspraken die eerder met de bewoners aldaar zijn gemaakt. Laten we het maar een proefballontje noemen. Wel jammer, omdat dit weer tot allerlei onnodige onrust leidt bij bewoners in dit gebied.
Verkoop en sloop sociale woningen
In het eindverslag van de informateur wordt verkoop van sociale huurwoningen specifiek als aandachtspunt genoemd. Ik neem aan dat het als een zorgpunt is aangebracht en niet als ambitie om meer sociale huurwoningen te gaan verkopen. Het slopen van goedkope sociale woningen is ook zo’n zorgpunt.
Enkele jaren geleden werd geconstateerd dat er ondanks het bouwen in Vathorst en in het kader van Amersfoort Vernieuwt, in de voorgaande twintig jaar nauwelijks een sociale woning was bijgekomen. Dat had enerzijds als oorzaak dat veel oude sociale huurflats werden afgebroken en er andersoortige woningen voor terugkwamen. Per saldo leidde dat tot minder sociale woningen. Een andere reden was de verkoop van sociale huurwoningen door de corporaties. Vaak met als doel om geld op te halen voor investeringen. De gemeenteraad besloot daarom een harde eis voor bouw van 35% sociale huurwoningen op te nemen in nieuwbouwplannen. Desondanks zien we nog steeds dat corporaties woningen te koop aanbieden en zeker niet voor een sociale prijs. Begrijpelijk dat dit bij de onderhandelingen een rol speelt.
Het slopen van goedkope sociale huurwoningen zou vermeden moeten worden. Bij nieuwbouw wordt de huur veel hoger en voor veel mensen zonder huursubsidie onbetaalbaar. Vaak zijn het buurtjes, zoals Jericho, waar de sociale samenhang groot is en mensen er vaak al grote delen van hun leven wonen. Juist in die gebieden zou veel meer gekeken kunnen worden naar woningverbetering, zoals dat bijvoorbeeld in Jeruzalem en de Koppel wel is gebeurd.
Vrijblijvend advies
De laatste paar keer heb ik deze column steeds afgesloten met een vrijblijvend advies aan de onderhandelaars. Mijn adviezen deze keer.
Stop met de postzegelplannetjes, tenzij deze vanuit de wijken zelf worden aangedragen.
Investeer in dichtheid in de grote binnenstedelijke locaties, zonder dat hier giga hoogbouw ontstaat. Investeer in die gebieden in autoluwe openbare ruimten en benut die ruimte voor een aantrekkelijk woon- en leefgebied.
Maak voor alle wijken, ook die nieuwbouwwijken, een gebiedsvisie, samen met bewoners en alle andere betrokkenen.
Er staan veel goede aanbevelingen in het rapport van de Rekenkamer. Ga daarover in gesprek met de raad en alle andere betrokken partijen.
Maak duidelijke prestatieafspraken met de corporaties over het stoppen met verkoop en sloop van sociale huurwoningen en investeer juist in die buurten op gebied van duurzaamheid en woningverbetering.
Praat jezelf als gemeente geen Calimero-effect aan, je kunt als gemeente wel degelijk veel sturen op het gebied van ruimtelijke ordening. De Rekenkamer noemt daarvoor vier concrete opties: een formele rol (beleid en regelgeving), een informele rol (netwerken met partijen), een faciliterende rol (subsidies, meewerken aan initiatieven) en een projectmatige rol (samenwerkingen met marktpartijen of via actief grondbeleid).
Het jezelf overleveren aan de marktpartijen en achterover leunen is dus nergens voor nodig.