De huren van Amersfoortse huizen zijn hoog, de koopwoningen zijn zelfs nog duurder en de prijzen stijgen en stijgen maar, tot in het absurde. Een belangrijke oorzaak: beleggers die betaalbare woningen opkopen en daarna voor fikse bedragen verhuren, veelal verdeeld in meerdere kleine appartementen.
Wat gaan we doen tegen die pandjesbazen? Het wemelt van de nieuwe regels en goed bedoelde plannen, maar het succes daarvan staat allerminst vast. We wéten het gewoon niet, we proberen maar wat en wie weet zal een van de maatregelen goed uitpakken. God zegene de greep.
Eerst een paar recente ontwikkelingen. In de afgelopen jaren werden in Amersfoort twéé regels ingevoerd, die gelden voor min of meer betaalbare nieuwbouwwoningen: de koper moet er zelf in gaan wonen. In de eerste drie jaar geldt dat voor de eerste koper. Daarna - tot tien jaar na de aankoop - kan de woning worden doorverkocht, mits de nieuwe koper ook tevens de bewoner is. Pas na die tien jaar maken de beleggers een kans. Dit is de zelfbewoningsplicht, ofwel het ‘speculatiebeding’.
De termijn van drie jaar werd in 2019 als eerste ingevoerd. Het betrof toen woningen tot 260.000 euro, alsmede alle voormalige sociale huurwoningen die te koop werden gezet.
Er is een derde voorstel, dat naar verwachting eind dit jaar door de Eerste Kamer wordt aangenomen. Het voorstel heet ‘opkoopbescherming’ en werd in NRC al weggezet als een ‘gebiedsverbod’. Het gemeentebestuur kan bepaalde wijken aanwijzen waar woningen alleen kunnen worden verkocht met een gemeentelijke vergunning. De fracties van GroenLinks, PvdA, Amersfoort2014 en SP vragen in een motie om alvast de mogelijkheden in Amersfoort te onderzoeken. De motie wordt naar verwachting in behandeling genomen op dinsdagavond 22 juni. Enkele grote steden bereiden zich al voor.
Verbouwd en verkamerd
Aan de inbreng van 125 in Amersfoort actieve beleggers en investeerders wijdde De Stadsbron een aanzienlijk onderzoek. Sommigen waren terug te voeren naar ‘globale spelers’, waaronder ‘het Brits-Amerikaanse CBRE Global Investors en de pan-Europese Catella Group’. Menige zakenman of -vrouw gooide de hoorn op de haak toen Stadsbron-onderzoeker Siem Eikelenboom om een reactie vroeg. Anderen verzekerden dat ze het beste voor hadden met de stad.
Na het uitzetten van zijn laptop fietste de gelouterde onderzoeksjournalist wat door de Schimmelpenninckstraat. Daar waren meerdere, ooit zo statige woningen voor hoge militairen verbouwd en verkamerd tot studentenhuizen en startersappartementjes. Voortuinen met planten en bomen hadden plaatsgemaakt voor geplaveide plaatjes met oranje kliko’s en wrakkige fietsen. Het leek er niet op dat pakweg ‘pan-Europa’ zich bekommerde om het aanzien van de Schimmelpenninckstraat.
In de raadsvergaderingen werden al enkele excessen besproken. Marc Smits (SP) meldde een jaar terug dat in de Joannes Tolliusstraat sociale huurwoningen zijn verkocht. ,,Die staan nu weer te koop en weten jullie voor hoeveel, dames en heren raadsleden? Voor een half miljoen! Een half miljoen! Waar blijven de woningen voor de onderwijzer, de verpleegkundige en de politieagent? Ik vind dit een schande.’’
Nieuwbouw in Kattenbroek. Druppel op de gloeiende plaat.
Oppositieleden constateerden in 2019 dat de woontoren Castalia aan de Hogeweg grotendeels in handen was van een belegger. Een dochtermaatschappij van wooncorporatie De Alliantie had de onderste negen verdiepingen gekocht terwijl de toren nog in aanbouw was. De Alliantie verzekerde dat de vijftig te bouwen appartementen beschikbaar zouden blijven voor de middeldure sector: 750 tot 1000 euro per maand. De SP achtte deze verzekering ‘boterzacht’.
AD Amersfoortse Courant raadpleegde het kadaster en kwam te weten dat in 2020 39 procent van de te koop staande woningen in de binnenstad door beleggers waren opgekocht. Een voorbeeld: van negen startersappartementen aan het Mondriaanplein gingen vijf naar beleggers, die de bescheiden woningen nu verhuren in de middencategorie en daarboven. In Amersfoort als geheel gaat het om tien procent van de in 2020 verkochte koopwoningen.
Gaan de maatregelen effect hebben? Een wetswijziging die al werd ingevoerd maar niet effectief bleek, was het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor kopers onder de 35 jaar. Die bedroeg twee procent van de verkoopprijs, wat nog altijd neerkomt op een paar duizend euro. Het enige gevolg was, dat de prijzen hierdoor nóg verder omhoog werden gestuwd. Begin dit jaar ging dezelfde belasting voor investeerders juist naar acht procent, maar ook dat bleef zonder effect.
Middenhuur
De raad nam in april een motie aan die vroeg om een onderzoek naar de bouw van ‘sociale koopwoningen’, zoals onlangs werden verkocht in Ede. Hier gingen honderd woningen van de hand. Ze kostten slechts twee ton en waren bereikbaar voor huishoudens die maximaal een halve ton verdienden. Ze werden verkocht via de ‘koopgarant’-regeling, wat behelst dat de koper ze kan terug verkopen aan de gemeente, die ze dan voor dezelfde doelgroep weer in de etalage zet. Vette winsten zijn er niet bij, maar de belegger blijft buiten de deur en de betaalbaarheid blijft gegarandeerd.
Alleen de VVD stemde tegen een onderzoek in Amersfoort. De liberalen zijn tegen vrijwel elk ingrijpen in de huizenmarkt, overtuigd als ze zijn van de heilzame marktwerking. Ze zullen ook benadrukken dat de bedrijven die achter de huisjesmelkers schuilgaan, niet gek zijn. Sparen heeft geen zin, nu de rentes nul komma niks bedragen. Dan is beleggen in stenen verstandiger. Niemand wil dat die bedrijven omvallen, want ook daar zit werkgelegenheid.
De VVD signaleerde al een complicatie als de beleggers worden geweerd. Er kan dan een tekort ontstaan in de ‘middenhuur’: appartementen met een huur van globaal 750 tot 1000 euro. Want dat is vaak de categorie waarin beleggers hun pandjes verhuren. Te weinig middenhuur hindert de doorstroming op de woonmarkt: dit kan ertoe leiden dan mensen een sociale huurwoning bezet houden bij gebrek aan alternatief, ook al zijn ze daar teveel voor gaan verdienen. Tweeverdienende starters zouden ook achter het net vissen.
Jubelton
Vaststaat, dat beleggers beschikken over meer kennis van de markt dan de gemiddelde starter. Ze hebben ook genoeg geld om flink te overbieden, soms tot een halve ton boven de geboden prijs. Na de crisis van 2008 was het even rustig, maar al snel was er geen houden meer aan. NRC berekent een verdubbeling van de prijzen sinds 2013. De landelijke inbreng van beleggingsfondsen verviervoudigde in de afgelopen twintig jaar tot acht procent.
Als gevolg van deze ontwikkeling staat de ‘jubelton’ - de belastingvrije donatie van een ton van ouders aan kinderen die een huis willen kopen - op het punt van verdwijnen.
De jubelton werd zo’n tien jaar terug ingevoerd om de huizenmarkt vlot te trekken. Die stimulans is niet meer nodig en de maatregel zou een tweedeling creëren tussen welgestelde en minder welgestelde gezinnen. Niettemin zou deze belastingvrije schenking nog steeds menige ouder en kind gelegen komen.
Dé oplossing van de VVD is als vanouds: ,,Bouwen, bouwen en nog eens bouwen.’’ Waarbij moet worden aangetekend dat juist de mopperende oppositie ook vaak dwars ligt als het gaat om het vinden van nieuwe bouwlocaties. Zal Bovenduist het halen? Mag het boerenland daar plaatsmaken voor een nieuwe wijk?
Daarnaast zijn er de boze Omwonenden. Denk aan het verzet van de actiegroep Bezorgd Liendert tegen nóg meer woontorens. Er staan al woontorens en er zijn er nog veel meer gepland, zo betogen de actievoerders. Het lijkt er inderdaad op dat de gemeente de minder mondige en minder weerbare wijken uitzoekt voor massale woningbouw. Op het Amersfoortse Bergkwartier, waar ooit het Lichtenberg-ziekenhuis was te vinden, zijn villa’s en idyllische groenpartijen gepland. In Liendert komen woontorens.
Doorgeschoten marktwerking
De Stadsbron weidde al eerder uit over een alternatieve oplossing: het anders verdelen van de vierkante meters. Denk aan senioren die een gezinswoning bezet houden, ook nadat de kinderen zijn uitgevlogen. Teneinde de doorstroming te stimuleren zijn er verhuispremies bedacht en tijdelijke kortingen om te wennen aan een nieuwe huur. De wooncoach legt het u haarfijn uit. Maar ook de uitkomst van dit alles is onzeker.
De ultieme maatregel lijkt: beleggers afhouden, tot en met dat gewraakte ‘gebiedsverbod’ en hen dwingen de huren te verlagen. Geen fantasieprijzen meer. Dat is ingrijpen in de vrije markt, waar ze in Den Haag onder leiding van de VVD zo lang in hebben geloofd.
Maar misschien mag volkshuisvesting niet worden overgelaten aan een complete vrije markt. Net zoals de volksgezondheid. De gevolgen van de marktwerking in de gezondheidszorg werden duidelijk in de coronacrisis. De tot wedijveren gedwongen ziekenhuizen bleken domweg IC-plekken tekort te komen en de GGD bleek in de loop der jaren te zijn uitgekleed. Mark Rutte kwam hier begin dit jaar openlijk op terug, toen hij in diverse media sprak van een ‘doorgeschoten’ marktwerking. Als dat een criterium is, mag de doorgeschoten marktwerking in de huisvesting ook worden aangepakt.