Primeur in Leusden: nieuwbouwhuis voor net onder de twee ton

door John Spijkerman
2 oktober 2020om 21:03u

Een betaalbare nieuwbouwwoning voor net onder de twee ton, wie wil dat nou niet? Maar in Leusden is dat in de huidige woningmarkt toch onmogelijk? Alhoewel, in Maanwijk worden straks acht koopgarantwoningen verkocht voor 199.000 euro. Met steun van de gemeente en ontwikkelaar Heijmans. En door een woningstichting die zich weer voorzichtig begeeft op de nieuwbouwkoopmarkt. Daarvoor is wel een heel ingewikkelde constructie nodig. Een druppel op de gloeiende plaat? Zeker. Is koopgarant - in een op hol geslagen woningmarkt – de aangewezen manier waarmee starters een betaalbaar eigen huis kunnen kopen? En hoe zitten die ingewikkelde afspraken in elkaar en wie komen ervoor in aanmerking voor die huizen en mag het allemaal wel? 

DSCN2618.JPG

In Maanwijk wordt gebouwd voor de grote en de kleine beurs. Foto's John Spijkerman

Het voormalig maïsveld langs de Groene Zoom dat de hoofdtoegang vormt tot de zuidkant van Leusden, verandert binnenkort in Maanwijk. In totaal worden hier 120 nieuwe woningen gebouwd. Het gaat om 84 koopwoningen en 36 sociale huurappartementen. De koopwoningen zijn er in diverse maten en soorten. Er komen starterswoningen, twee onder een kappers en seniorenwoningen. De duurste ‘parkwoningen’ kosten zo’n 650.000 euro per stuk, terwijl de goedkoopste starterswoningen die Heijmans verkoopt per stuk zo’n 325.000 euro moeten opbrengen. De rest van de koopwoningen ligt daar tussen in. En dan zijn er voor starters ook nog acht koopgarantwoningen van net onder de twee ton.

Het zijn moeilijke tijden voor mensen met een smalle beurs op zoek naar een betaalbare koop- en huurwoning. Vooral voor starters is de drempel naar een eigen koopwoning te groot. Met extra steun van gemeente, WSL en Heijmans wordt nu een product in de markt gezet, dat eigenlijk met de huidige regelgeving, niet meer voor die prijs in de markt te zetten is. Zelfs met een koopgarantregeling en een korting van rond de 30 procent op de marktwaarde is het bijna niet mogelijk in Leusden relatief kleine woningen voor net onder de twee ton in de markt te bouwen. Het prijsverschil tussen de goedkoopste starterswoningen die ontwikkelaar Heijmans voor 325.000 euro aanbiedt en deze koopgarant starterswoningen is groot, maar de starterswoningen van Heijmans zijn wel 30 centimeter breder en de oppervlakte is 7 m² groter. 

Dat de koopgarantwoningen toch worden gebouwd, is de nadrukkelijke wens van wethouder Erik van Beurden en van de gemeente Leusden. ,,Eigenlijk is het een hele aparte constructie’’, beaamt Van Beurden. ,,Heijmans, de WSL en de gemeente hebben elkaar gevonden dat er een product kwam dat we konden financieren met elkaar. Het is best wel een ingewikkeld verhaal. Maar we hebben de constructie door allerlei juristen laten checken.’’ 

Woningstichting Leusden (WSL) verkoopt de acht woningen volgens de koopgarantregeling die WSL ook gebruikt bij de verkoop van eigen huurwoningen. Voorwaarde is dat mensen die een koopgarantwoning in de Maanwijk willen kopen, al een woning huren bij WSL, waardoor er bij vertrek een huurwoning vrijkomt. En er geldt een inkomensgrens. De koopgarantwoningen zijn bedoeld voor huishoudens met een inkomen tussen de 39.055 euro en 49.960 euro. Als er meer gegadigden zijn dan koopgarantwoningen, wordt er ook gekeken naar de woonduur. 
Een koper van een koopgarantwoning bij WSL hoeft niet de volledige waarde van deze woning te betalen, maar meestal 75 procent van de taxatiewaarde. WSL zit dus zelf via een erfpachtconstructie voor 25 procent in de koopgarantregeling. In Maanwijk geldt overigens een andere percentage. Daardoor komen er koopwoningen beschikbaar voor mensen met een smalle beurs. Voorwaarde is dat bij verkoop, de koopgarantwoning wordt terug verkocht aan WSL. De verkoper en de WSL delen vervolgens de winst, maar eventueel ook het verlies. 
Afgesproken is dat WSL de woningen in de Maanwijk voor 199.000 euro per stuk verkoopt. Dat is een afspraak die ‘aan de voorkant’ van de onderhandelingen over Maanwijk is gemaakt. Omdat de marktwaarde van de woningen de afgelopen jaren zo sterk is toegenomen, is het gebruikelijke kortingspercentage van 25 procent dat WSL op koopgarantwoningen geeft, onvoldoende. Bij een kortingspercentage van 25 procent, zou de koopgarantwoning in de Maanwijk niet meer dan 265.000 euro waard mogen zijn. Maar de huidige papieren marktwaarde van de woningen in Maanwijk ligt een stuk hoger. Onduidelijk is overigens hoeveel de koopgarantwoningen echt waard zijn en hoe ze zich in waarde verhouden tot de iets grotere starterswoningen die Heijmans voor 325.000 euro verkoopt. 

Taxatiebedrag 

WSL heeft de koopgarantwoningen voor de eigen besluitvorming laten taxeren, maar directeur Joke ten Brink wil niet zeggen voor welk bedrag. Maar die taxatiewaarde van de koopgarantwoningen is wel essentieel voor het vaststellen van de hoogte van het kortingspercentage dat WSL kan geven. Bij nieuwbouw wordt er getaxeerd vanaf tekening en wordt er gekeken naar technische omschrijvingen en de locatie om de prijs vast te stellen. 

leusdenweiland.JPG

Nu nog drassig gebied, straks een woonwijk.

Afhankelijk van de hoogte van de taxatie, kan WSL straks de afgesproken verkoopprijs van 199.000 euro per koopgarantwoning mogelijk alleen maar halen door het kortingspercentage omhoog te schroeven naar 30 procent of meer. Dat is dus een gevolg van de sterk gestegen marktwaarde. Feitelijk betekent het dan dat deze koopgarantwoningen procentueel iets minder eigendom zijn van de koper en iets meer van de corporatie. De maximaal toegestane koperskorting bedraagt 33⅓ %.  Om de verkoopprijs van 199.000 euro te halen bij een maximale korting, kan de taxatiewaarde maximaal 298.500 euro mag zijn. Kopers krijgen in dat geval bijna 100.000 euro korting. Bij een taxatie boven de 298.500 euro, moet de verkoopprijs omhoog. Maar WSL-directeur Joke ten Brink denkt de koopgarantwoningen in Maanwijk voor de afgesproken prijs te kunnen bouwen ‘door binnen de ruimte van het toegestane te schuiven met het kortingspercentage’. ,,Volgens mij redden we het altijd.’’  

Een taxatie is maar zes maanden geldig en de koopgarantwoningen gaan naar verwachting pas volgend jaar februari in de verkoop. Daarom worden de koopgarantwoningen vóór de verkoop in februari definitief getaxeerd. ,,De definitieve marktwaarde zal dan bepaald worden, conform de vereisten die het Ministerie hieraan stelt’’, zegt Ten Brink. 
De corporatie moet hoe dan ook flink investeren in Maanwijk, maar volgens Ten Brink zitten er voor WSL geen risico’s aan deze koopgarantwoningen. De moeizame en ingewikkelde financiering is overigens wel de reden dat WSL in plaats van aanvankelijk 14 nu ‘slechts’ 8 koopgarantwoningen bouwt in Maanwijk. Volgens Ten Brink zijn er grenzen aan wat de corporatie kan betalen ,,We willen behoedzaam zijn waar we onze middelen inzetten. We hebben ons op het verkoopbedrag van 199.000 euro vastgelegd, maar om die verkoopprijs te realiseren, hebben Heijmans, de gemeente en WSL alles bij elkaar moeten slepen. Toen hebben we gezegd ‘Als we zoveel moeten doen om het mogelijk te maken, dan houden we het maar op 8 in plaats van 14’.’’ 

Woonvisie 2016

Er is wethouder Erik van Beurden veel aan gelegen dat de koopgarantwoningen voor maximaal 199.000 euro verkocht worden. Maar oplopende bouwkosten en marktprijzen zorgden ervoor dat die prijs in gevaar kwam. Toen de verkoopprijs voor de acht woningen dik boven de twee ton dreigde uit te komen, stelde het Leusdens college op 1 september 2020 vanuit het spaarpotje Volkshuisvestingsdoeleinden 10.000 euro per koopgarantwoning beschikbaar, in totaal 80.000 euro. Als rechtvaardiging schreef het college in een gemeentepublicatie op 1 september dat de woningen op aandringen van de gemeente Leusden worden gebouwd. Bovendien leveren ook ontwikkelaar Heijmans een WSL een bijdrage aan het betaalbaar houden van dit project. 
,,Maanwijk is een voorbeeld waarbij een gemeente heel erg op het programma aan de voorkant heeft gestuurd, legt wethouder Erik van Beurden uit. ,,Als gemeente speel je een bescheiden rol in het spel van vraag en aanbod. Het enige dat wij doen is het sturen op programma.’’ De bouw van de koopgarantwoningen past volgens Van Beurden binnen de Woonvisie 2016 die is vastgesteld door de gemeenteraad. ,,Er ligt een continu woningbouwprogramma met extra aandacht voor woongroepen die het steeds moeilijker krijgen om op de woningmarkt te komen. Dat zijn de ouderen, senioren, de jonge starters en de jonge gezinnen en de huurder die steeds langer op een woning moet wachten. Die vier doelgroepen zijn in de Woonvisie genoemd. De gemeenteraad heeft het college opdracht gegeven om alles uit de kast te halen om ervoor te zorgen dat die doelgroepen niet buiten de boot vallen.’’ 

Startersleningen

Samen met de woningstichting maakt de gemeente jaarlijks ‘prestatieafspraken’ over het soort woningen dat nodig is in Leusden. Daar zaten die koopgarantwoningen ook in, vertelt wethouder Van Beurden. ,,De corporatie doet een bod op ons woonbeleid. Wat ga ik als corporatiedirecteur voor jou doen om te zorgen dat jij als gemeente je woonbeleid voor elkaar krijgt en dan met name in het segment waar de corporatie actief is. De huurdersvereniging tekent ook mee.’’ Zo werd drie jaar geleden afgesproken dat WSL vanwege de enorme wachttijden tot 2025 versneld 300 sociale huurwoningen zou bouwen. Inmiddels zijn er daar al 200 van gebouwd. 

koppelaag.JPG

WSL-directeur Joke ten Brink en wethouder Erik van Beurden.

Om ervoor te zorgen dat mensen met een lager inkomen een huis kunnen kopen, maakt de gemeente Leusden gebruik van startersleningen. Tegen een beperkte rente kan er tot maximaal 50.000 euro worden bijgeleend. Maar de startersleningen werden niet meer aangesproken. ,,We zagen dat met de rappe stijging van de huizenprijzen het gat tussen wat je kan lenen en wat je van ons als starterslening meekrijgt, steeds groter werd,’’ merkt de wethouder op. Bovendien zat er geld geen geld meer in de pot. ,,Vorig jaar zeiden we tegen elkaar maar dat stukje koop… Dat stukje doorstroming… Het bereikbaar maken voor mensen met een lager inkomen die nu echt in de knel zitten…’’ Daarom worden nu de koopgarantwoningen gebouwd, maar in de toekomst wil Van Beurden ook weer kijken naar startersleningen. 

,,Per keer maken we opnieuw die keuzes met de gemeente en de huurdersorganisatie’’, reageert WSL-directeur Ten Brink. ,,Dit was onderdeel van een gemeenteprogramma in Maanwijk. En wij maken waar wat we beloofd hebben.’’ Ten Brink signaleert dat starters tegenwoordig in alle opzichten klem zitten als ze een huurwoning of koopwoning willen hebben. Ze komen niet in aanmerking meer voor een sociale huurwoning en hebben te weinig geld voor een koopwoning.  ,,Als ze met z’n tweeën een hele normale baan hebben, hebben ze al te veel inkomen voor een sociale huurwoning, maar ze komen ook niet op de markt.’’ In dat soort gevallen kan de Koopgarantregeling soelaas bieden. ,,Daarmee maak je het mogelijk dat ze - net als met startersleningen – wel met korting aan een woning kunnen komen.’’ Daarom vindt Ten Brinke Koopgarant in deze gevallen ‘een mooi product’.

Geen staatssteun

Dat er überhaupt koopwoningen van rond de 200.000 euro in het project Maanwijk worden aangeboden is een politieke keus. De gemeente vindt het belangrijk dat ook mensen met een smalle beurs een koopwoning kunnen kopen. In de huidige woningmarkt zijn er steeds meer groepen voor wie een nieuwe koopwoning niet meer te financieren valt. 
Dat de gemeente Leusden in Maanwijk op deze manier meefinanciert bij de bouw van nieuwbouwwoningen voor een speciale doelgroep mag best bijzonder worden genoemd. ,,Het is niet normaal dat de gemeente meedoet aan de koopgarantregeling’’, beaamt wethouder Erik van Beurden. ,,Maar met die hoge bouwprijzen is er reden om iets te doen.’’ En volgens de wethouder is alles legaal en volgens de regels en is er geen sprake van staatssteun. 
,,Met de koopgarantwoningen in Maanwijk, sla je twee vliegen in één klap’’, stelt Van Beurden. ,,Je zorgt voor doorstroming op je woningmarkt en mensen die anders niet makkelijk aan een koopwoning kunnen komen, kunnen met deze regeling toch een woning kopen. En dat vinden we vanuit de gemeentekant heel prettig. Ik heb gevraagd of we dit product willen ontwikkelen en dan vind ik ook dat je er moet staan voor het laatste stukje.’’ Daarom draagt de gemeente 80.000 euro bij om de bouw van de koopgarantwoningen mogelijk te maken. En met die gemeentelijke subsidie kunnen de woningen via de koopgarantregeling voor 199.000 per stuk worden aangeboden. 
De verkoopprijs die Heijmans rekent aan WSL voor de acht koopgarantwoningen is niet bekend, maar Heijmans heeft WSL een korting gegeven. Heijmans Regiodirecteur Joost Mulder wil er niks over zeggen. Volgens corporatiedirecteur Ten Brink is die korting vergelijkbaar met het bedrag dat WSL van de gemeente ontvangt als extra subsidie. De precieze verkoopprijs wil Ten Brink niet noemen. ,,Dat is iets dat we in het algemeen niet delen. Maar met die prijs zijn we naar de gemeente gegaan met de vraag. ‘Jongens, hoe gaan we dat nou rondkrijgen?’’ De verkoopprijs ligt in ieder geval lager dan de 325.000 euro die Heijmans vraagt voor zijn eigen starterswoningen, maar die zijn ook iets groter dan de koopgarantwoningen. ,,Heijmans en WSL hebben een forse bijdrage geleverd’’, weet wethouder Van Beurden. ,,Uiteindelijk bleef er onder de streep dit gat over. Toen hebben we gezegd. Wij vinden het als gemeente zo belangrijk dat we als gemeente volkshuisvestelijk nu ook meedoen.’’

Voor Leusdenaren

WSL gebruikt Koopgarant meestal om oudere huurwoningen uit de eigen woningvoorraad te verkopen. ,,In 2005 introduceerden we Koopgarant’’, vertelt WSL woordvoerder Judith van ’t Holt. WSL heeft vanaf die tijd ongeveer 250 woningen onder Koopgarantvoorwaarden verkocht. Volgens de corporatie zijn de kopers voornamelijk huurders van WSL. Bij de verkoop maakt WSL gebruik van de diensten van Stichting OpMaat uit Amersfoort. Deze stichting verstrekt Koopgarantlicenties aan corporaties, maar soms ook aan beleggers en ontwikkelaars. ,,Met dit product van OpMaat maakten wij het mogelijk om ook met een lager inkomen een woning te kopen. Met de inkomsten uit verkoop konden wij nieuwe huurwoningen bouwen.’’ 
Met de Koopgarantconstructie zijn mensen weliswaar formeel eigenaar, maar kopen ze hun woning via een erfpachtconstructie waardoor ze de woning bij eventuele verkoop weer moeten aanbieden aan de WSL. De corporatie kan de woning dan weer opnieuw doorverkopen of in de verhuur doen. Winst, maar ook verlies worden - via een bepaald percentage - gedeeld tussen verkoper en WSL. De hoogte van de verleende korting speelt daarbij een rol. In een situatie waarin huizen minder waard worden, is er een risico voor WSL. ,,Het levert ons geld zolang de markt stijgt, maar die kan ook dalen’’, stelt  WSL-directeur Ten Brink. 
Bijkomend voordeel van de Koopgarantregeling in Maanwijk is dat er altijd een huurwoning vrijkomt. ,,Want wij verkopen de woningen alleen aan onze huurders’’, zegt Ten Brink. De koopgarantwoningen zijn dus alleen voor Leusdenaren. ,,Je mag niet veel ingrijpen op de woningmarkt, maar bij het opleveren van een nieuwe woning kan je nog wat criteria vaststellen dat het meer ten goede komt aan de lokale markt.’’ Ten Brinke hoopt dat starters voor een koopgarantwoning in Maanwijk gaan. ,,En dat er elders in Leusden huurwoningen vrijkomen voor mensen die zijn aangewezen op de sociale huursector.’’
Voor wethouder Van Beurden is het belangrijk dat de koopgarantwoningen in Maanwijk continu als koopgarantwoningen beschikbaar blijven. Het betekent dat WSL deze woningen niet meer in de verhuur kan doen, zoals weleens gebeurt met andere koopgarantwoningen die de corporatie terugkoopt. ,,Normaal met Koopgarant heeft de Woningstichting alle ruimte om te kijken wat er met de woningen gebeurt. Hier blijft echt de bedoeling dat ze in de verkoop blijven.’’  

Markttoets

,,Dat WSL in Maanwijk nieuwbouwwoningen als koopgarantwoning gaat verkopen, is redelijk uniek’’, zegt adviseur Bernard Wouters van de Stichting OpMaat. De stichting voert de koopgarantregeling uit voor WSL. ,,Bij nieuwbouw koopwoningen wordt dit heel weinig gedaan.’’ Dat een corporatie het nu doet is bijzonder. ,,Alles wat de koopsector betrof en de vrije sectorhuur werd aan de markt overgelaten. De ruimte om nieuwbouw koopwoningen te bouwen was beperkt tot nihil, maar er komt meer beleidsruimte voor.’’ Wouters constateert dat het wat aan het verschuiven is, omdat marktpartijen het laten liggen. 
Om de starterswoningen in de Maanwijk als koopgarantwoningen te kunnen verkopen, liet de gemeente een markttoets uitvoeren. Dat was nodig om te kijken of er ook ontwikkelaars of beleggers waren die de woningen als koopgarant wilden bouwen. Een woningcorporatie mag volgens de woningwet uit 2015 alleen nieuwe koopwoningen bouwen als er geen commerciële partijen zijn die dat willen. De markttoets leverde geen gegadigden op. 
WSL moet nog goedkeuring vragen aan de Autoriteit Woningbouwcorporaties (AW). ,,Eind september start de goedkeuringsaanvraag bij de AW’’, vertelt Ten Brink. ,,Deze procedure duurt acht weken, plus een bezwaartermijn van zes weken bezwaartermijn. Einde december of januari 2021 is er goedkeuring. De start van de verkoop is dan in februari 2021.


Starterswoningen Heijmans

Naast de acht koopgarantwoningen van de WSL gaat Heijmans zes starterswoningen op de markt brengen voor circa 325.000 euro per stuk. ,,Wij vinden het belangrijk dat de starter een kans krijgt. Daarvoor hebben we die kleine XS woning ontwikkeld’’, vertelt regiodirecteur Joost Mulder van Heijmans Vastgoed. ,,Het is een hartstikke leuke woning, waar je alleen of met z’n tweeën kun wonen en met gezinsuitbreiding hoef je niet meteen je huis uit.’’ 
De XS woningen lijken qua indeling op de koopgarantwoningen van de WSL. ,,Maar onze starterswoningen zijn groter, de kavel is groter en ze hebben een ander afwerkingsniveau.’’ Mulder zegt dat Heijmans dergelijke starterswoningen ook al op verschillende plekken in Vathorst heeft neergezet. Kopers die bij Heijmans straks een starterswoning kopen en 325.000 euro betalen, betalen gewoon de waarde die de markt bepaalt. 
‘Het mooie van Koopgarant’, vindt  Joost Mulder dat de woningen beschikbaar blijven voor de sociale koop. ,,WSL koopt de woning weer terug en als er een kleine waardevermeerdering is, wordt dat verdeeld tussen WSL en verkoper. Vervolgens wordt die woning weer met korting in de markt gezet. Dat vind ik wel een heel sympathiek iets.’’ 
Mulder vertelt dat Heijmans in sommige projecten starterswoningen soms onder de kostprijs aanbiedt. ,,Overall probeer je natuurlijk wel wat te verdienen, maar op die woningen leg je wat toe. ‘Zuur’, vindt hij het dan weleens dat de eerste koper van zo’n starterswoning de woning na aankoop, snel weer met forse winst doorverkoopt. ,,En er dus ook nog veel geld aan verdient. Met de koopgarantregeling kan dat dus niet.’’ 

Verbinding

,,De acht koopgarantwoningen in de Maanwijk zijn slechts een klein onderdeeltje van het totale pallet hoe wij een mooie, gezonde en verbonden wijk willen maken.’’, legt Joost Mulder uit. Het diverse aanbod aan woningen in Maanwijk, moet garant staan voor een gemengde wijk. ‘Verbinding’ is daarbij het toverwoord in de marketingstrategie. Verbinding tussen de nieuwe bewoners door gebruik te maken van slimme technologieën, door deelmobiliteit, gemeenschappelijke tuinen, en bijvoorbeeld brand – en inbraakalarmen die aan elkaar gekoppeld kunnen worden. 
Mulder geeft aan dat de verkoop van de parkwoningen, de tweekappers voor 650.000 euro, inmiddels is gestart. ,,De inschrijfperiode loopt nog tot en met 5 oktober’’, zegt de Heijmansdirecteur. ,,Met de andere woningen gaan we begin november in de verkoop.’’ De Coronacrisis lijkt nog geen negatieve invloed te hebben op de verkoop. Het startsein voor de bouw van de Maanwijk zal vermoedelijk net voor of na de zomervakantie 2021 gegeven worden, verwacht hij. ,, Rond de zomervakantie 2021 iets ervoor of erna. We houden vaak 70 procent verkoop aan.’’ In 2022 moeten de eerste woningen worden opgeleverd. 

Verstoorde woningmarkt

De verkoop van nieuwbouw koopgarantwoningen door een woningstichting past bij een actievere rol van corporaties in een verstoorde woningmarkt. Vóór 2011 was het heel gewoon dat woningcorporaties zich als projectontwikkelaars gedroegen en zich ook op de particuliere markt begaven. En als de markt zich terugtrok of het liet afweten, investeerden corporaties om bepaalde projecten toch door te kunnen laten gaan. In de nasleep van de economische crisis van 2008 kwamen corporaties meer in een kwaad daglicht te staan. In reactie op de speculaties met derivaten en andere malversaties bij woningbouwcorporaties, ging er een andere wind waaien. Corporaties gingen zich vanaf die tijd weer steeds meer bezighouden met hun kerntaak: zorgen voor een kwalitatief en betaalbaar aanbod van sociale huurwoningen voor mensen met een kleine portemonnee. Natuurlijk hadden niet alle corporaties dezelfde grote fouten gemaakt, maar was het wel de taak van corporaties om projectontwikkelaar te spelen of moest dat in het vervolg maar worden overgelaten aan de vrije markt?

leusdekvogelJPG.jpg

De kerntaak van de corporatie werd ook vastgelegd in de Woningwet 2015. En het sociale woningbezit van de corporatie werd gerekend tot de Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Corporaties moesten zich terugtrekken uit de commerciële woningmarkt. Hun bedrijfsonroerend goed, vrije sectorwoningen en commercieel bezit, werd gerekend tot hun niet-DAEB activiteiten. Die niet-DAEB bezittingen konden corporaties dan verkopen op de vrije markt om met de opbrengst nieuwe investeringen in hun sociale huurwoningen. 
WSL directeur Ten Brink legt uit dat het de bedoeling was van minister Blok om de volkshuisvesting in Nederland net als in veel Europese landen, zo klein mogelijk te maken. ,,De sociale huursector moest helemaal worden teruggebracht naar de DAEB. Tegelijkertijd werd een nieuwe belasting voor corporaties ingesteld: de verhuurdersheffing.’’ Corporaties moesten langzaam hun niet-DAEB activiteiten verminderen. ,,De corporatie bezit nog vrije sectorwoningen of woningen in het duurdere segment. Blok zei: ‘Als jullie geld te weinig hebben, dan verkoop je maar dat niet-DAEB bezit in de vrije sector’.’’ Koopgarantwoningen zitten ook in het niet-DAEB gedeelte.
Voor Maanwijk moet WSL extra investeren. Deze koopgarantwoningen behoren niet tot de kernactiviteit van de corporatie. Ze vallen onder de zogenaamde ‘niet-DAEB activiteiten’ van de corporatie. Stel voor het gemak dat WSL de acht woningen voor bijvoorbeeld 300.000 per stuk van Heijmans heeft gekocht, dan kosten ze samen 2,4 miljoen euro. Maar omdat WSL de woningen voor 199.000 euro doorverkoopt, komt tweederde van dat bedrag, rond de 1,6 miljoen, weer terug bij de corporatie. Blijft over een bedrag van rond de acht ton dat in de nieuwe niet-DAEB woningen zit en wat WSL bijvoorbeeld niet besteedt aan haar sociale huurwoningenbezit. Een voordeel is wel dat WSL via doorstroming acht nieuwe huurders kan laten doorstromen. 
Nieuwbouw koopgarantwoningen zijn een manier om goedkope woningen te bouwen in een woningmarkt die steeds meer het exclusieve domein is geworden van de markt en van beleggers. En beleggers willen rendement zien. En als er veel vraag is, maar weinig aanbod, stijgen de prijzen. En met rentepercentage van nul procent, stijgen die huizenprijzen nog eens veel harder. Koophuizen zijn onbetaalbaar en de huren rijzen de pan uit… 

Middenhuur

Tegenwoordig moeten nieuwkomers – starters - op de huizenmarkt die een huis willen kopen, steeds grotere bedragen lenen om die veel duurdere huizen te kunnen betalen. En omdat er een grens zit aan het geldbedrag dat mensen kunnen lenen, kunnen steeds minder mensen een nieuwbouwwoning te kopen. Maar deze groepen komen ook niet in aanmerking voor sociale huurwoningen, omdat ze daar weer te veel voor verdienen. Dus zijn ze aangewezen op de vrije sector en belanden ze in huurhuizen die tegenwoordig ‘middenhuur’ worden genoemd en die in prijs variëren in prijs van 750 tot 1000 euro per maand. 
En ook deze middenhuurwoningen zijn er in onvoldoende mate, waardoor velen gedwongen zijn maandelijks nog veel hogere huren te betalen. De woningmarkt is verziekt en er zijn te weinig betaalbare koop- en huurwoningen. 
Naast de bouw van koopgarantwoningen, ziet wethouder Van Beurden ook een rol voor WSL bij de bouw van middenhuurwoningen. Het gaat hier om huren die boven de sociale huur liggen. ,,Ik zie in toenemende mate dat de woningcorporatie toch weer een andere rol krijgt, omdat marktpartijen dit product niet kunnen ontwikkelen.’’  
Maar er ligt ook een probleem. De bouw van middenhuurwoningen behoort niet tot de kerntaak van de WSL. ,,Binnen de huidige woningwet is het zo dat alles boven de sociale huur eerst aan marktpartijen is’’, legt Ten Brink uit. ,,Dan moet de gemeente de ‘markttoets’ doen. Is er een partij die dit wil realiseren en als er geen partij op reageert, dan kan de gemeente naar de corporatie met de vraag ‘Zouden jullie het dan willen doen’? Wij mogen het alleen doen als er geen andere partij is.’’ Maar of het dan ook daadwerkelijk gaat gebeuren, is een afweging die WSL intern moet maken, in overleg ook met de huurdersorganisatie.’’

Evaluatie

Omdat het de eerste keer is dat er op deze manier koopgarantwoningen gebouwd worden, wil wethouder Van Beurden het proces rond de koopgarantwoningen evalueren met WSL en Heijmans. Is koopgarant de goede manier om betaalbare nieuwbouwwoningen te bouwen voor lagere inkomens? En hoe voorkom je dat de bouwkosten verder de pan uitrijzen. Corporatiedirecteur Ten Brink heeft haar hoop gevestigd op goedkoper prefab bouwen. Dan worden de woningen in stukken in de fabriek gemaakt en later op de bouwplaats als een soort bouwpakket in elkaar gezet. ,,Dat is veel sneller en daardoor goedkoper.’’ 

fullsizeoutput_2e3d.jpeg

Plattegrond van Maanwijk.

De bouw van de koopgarantwoningen, gaat niet ten koste van de kerntaak van WSL, vindt Ten Brink ,,Koopgarant helpt een doelgroep waarvoor er geen woning is. Zij laten een goede huurwoning achter voor andere mensen die geen duurdere woning kunnen betalen.’’ Ze sluit niet uit dat er bij toekomstige nieuwbouwprojecten opnieuw koopgarantwoningen gebouwd worden, maar de WSL kan ook meer inzetten op bijvoorbeeld middenhuur. ,,We willen hiermee niet zeggen dat we dit altijd blijven doen.’’ Zijn er financiële risico’s voor de WSL? ,,Nee’’, zegt Ten Brink. ,,Het is meer wil je dit geld voor dit doel inzetten. Dat is alsmaar de afweging. En ik moet mijn Raad van Commissarissen meekrijgen. En mijn huurdersorganisatie.’’ 

Heijmans regiodirecteur Mulder is positief over de samenwerking met de gemeente en met de woningstichting. ,,Je hebt een gemeenschappelijk doel. Je wilt daar een mooie, gezonde complete wijk maken qua bewonersgroepen. Er zit heel veel groen in. De koopgarantwoningen zijn maar een heel klein onderdeel van het geheel. Wethouder van Beurden heeft een bepaalde ambitie, die strookt met die van ons. We kijken met veel plezier terug op de samenwerking.’’ 

bijsluiter

John Spijkerman is journalist, publicist en voormalig raadslid in Leusden. Voor de Stadsbron verzorgde hij de tot november 2019 de rubriek Politieke Ruis.

bronnen

Auteur John Spijkerman over de achtergrond van dit artikel:  ,,Eind juli 2020 raakte ik op Twitter verzeild in een discussie over de bouw van acht koopgarantwoningen in de Maanwijk in Leusden. Hoe verhield de prijs, 199.000 euro per stuk, zich tot zes soortgelijke starterswoningen die daar ook voor 325.000 euro worden aangeboden? .Zelf was ik vooral geïntrigeerd door de rol van de woningstichting in dit nieuwbouwproject en het gebruikmaken van Koopgarant als middel bij de nieuwbouw. Is Koopgarant vooral een kans voor starters en een mogelijkheid om verder te komen op de woningmarkt? Is het een loterij, omdat slechts enkelingen ervoor in aanmerking komen? Of creëer je uiteindelijk een speciale  groep die niet meer voor de volle honderd procent een eigen huis kan kopen en bezitten, domweg omdat huizen onbetaalbaar zijn geworden? En hou je op deze manier niet juist een woningmarkt in stand die structureel uit het lood is geslagen? En is het niet aan de landelijke politiek om hierin de regie te nemen? Ik opperde het idee er een journalistiek stuk over te schrijven. Een achtergrondverhaal naar Koopgarant, Maanwijk, de veranderende rol van de WSL, de rol van de gemeente en wethouder Van Beurden en van ontwikkelaar Heijmans. Ik ontving een uitnodiging voor een gesprek met de nieuwe corporatiedirecteur Joke ten Brink en wethouder Erik van Beurden. Dat gesprek vond twee weken geleden plaats. Daarna heb ik ook nog telefonisch gesproken met regiodirecteur Joost Mulder van Heijmans Vastgoed. En verder heb ik emailcontact gehad met WSL woordvoerder Judith van ’t Holt en met adviseur Bernard Wouters van de Stichting OpMaat, de instantie die WSL de Koopgarantlicentie verleende. 

    nog geen reacties

(maak u bekend met uw volledige naam)

opmerkingen

Steun de Stadsbron!

U steunt ons met een gift via IDeal al met een bedrag vanaf 2 euro per artikel.

Draag bij!