In een vorig artikel, bouwkoorts 7, is uitgebreid ingegaan op het internationale fenomeen gentrificatie. Vindt dit ook in Amersfoort plaats? Op het eerste gezicht ligt het niet voor de hand om in de stad gentrificatieverschijnselen te verwachten. Een kleine analyse toont echter aan dat ook in Amersfoort op sommige plaatsen de onroerendgoedprijzen en de gemiddelde inkomens danig uit de pas lopen. En wat blijkt? Vooral in buurten waar stadsvernieuwing heeft plaatsgehad, zijn de gemiddelde inkomens fors gestegen. Niet gentrificatie, maar stadsvernieuwing lijkt armen uit hun buurten te verdrijven ten gunste van meer welgestelde gezinnen.
Een globale terugblik
Gentrificatie ontstaat wanneer in verloederde wijken ‘alternatieve types’ zich vestigen, weldra gevolgd door jonge, progressieve gezinnen, die de oude huizen opknappen en de buurt omvormen tot een hippe en populaire woonomgeving. Op die omgeving komen na verloop van tijd ook goedverdienende ‘professionals’ af, die de wijk een laatste duwtje in opwaartse richting geven.
Op het eerste gezicht lijkt het onwaarschijnlijk dat dit proces in Amersfoort op grote schaal plaats vindt. Om verschillende redenen. Ten eerste zijn in de wijken met goedkope woningen – de wijken die in aanmerking komen voor verloedering en het begin van gentrificatie – relatief weinig koopwoningen te vinden. Het merendeel van de woningen is immers in handen van sociale verhuurders die een beleid voeren om verloedering en leegstand te voorkomen, een belangrijke voorwaarde voor het proces van gentrificatie. Nu zijn er de laatste twee decennia wel enkele honderden sociale huurwoningen in Amersfoort aan particulieren verkocht. De kaart van het aanbod aan koopwoningen op de makelaarssite funda.nl laat zien dat er in buurten met eertijds alleen maar sociale huurwoningen, tegenwoordig veel woningen te koop staan. Wat dat betreft zijn de risico’s wel toegenomen.
Voormalige corporatiewoningen aan het Anjerplein in het Soesterkwartier. De woning met het bord ‘te koop’ moet 225.000 euro opbrengen.
Daarnaast zijn er in Amersfoort relatief weinig historische panden die voor gentrificatie in aanmerking komen. Dikwijls gaat het hierbij om negentiende of vroeg twintigste eeuwse speculatiewoningbouw, uit de periode 1850-1920. Natuurlijk, er zijn wel stadsvilla’s en woonkazernes uit die periode (denk bijvoorbeeld aan de Nederberg, de buurten tussen Vlasakkerweg en Stadsring respectievelijk de Bisschopsweg en de Stadsring), maar dit type bebouwing is dermate schaars én populair, dat verloedering en leegstand geen kans krijgen.
Wat Amersfoort (en veel andere steden in Nederland) vooral ook onderscheidt is de rol van de gemeente. Het stadsbestuur is zeer actief op het gebied van stadsvernieuwing en – evenals de corporaties – laat men het op het stadhuis niet zover komen dat wijken verloederen en aan ‘gentrifiers’ ten prooi vallen.
Wanneer we terugblikken op het beleid in de afgelopen vijftig jaar, zien we dat in de jaren zeventig, tachtig en negentig de gemeente bijvoorbeeld de verloedering in de binnenstad heeft aangepakt. Nieuwbouw verrees bijvoorbeeld aan de Beestenmarkt en op het voormalige Markthalterrein bij de Breestraat. Elders in het centrum werden tientallen, zo niet honderden oude panden gerestaureerd dankzij de inzet van Stadsherstel, waarin de gemeente Amersfoort samenwerkte met verschillende andere partijen. Voor zover er in het centrum nog probleemgebieden zijn, moet vooral gedacht worden aan de winkelgebieden zoals het Drakennest en het Amicitiagebied, waar leegstand en verloedering voortdurend op de loer liggen. Tot nu toe lukt het niet om passende functies voor die straatjes te vinden, die elders in de stad nog niet aanwezig zijn (dus geen winkels, geen horeca, want die zijn er in overvloed). Misschien moet men denken aan onroerend goed rond het thema ‘ontmoeting’: flexibele vergaderruimtes of ontmoetingsplaatsen voor gamers. Of toch maar weer woningen. De tijd zal het leren.
In de buitenwijken richtte alle aandacht zich vooral op het Eemkwartier, de voormalige bedrijfsterreinen en het woonwijkje het Sasje. Al in 1984, toen er aan weerszijden van de Eem nog tientallen bedrijven actief waren, rapporteerde de gemeente dat het gebied aan een grondige reconstructie toe was. Regeren is vooruitzien, nietwaar? Daarna heeft het nog wel jaren geduurd, voordat de eerste spade de grond in ging en het gebied is nog lang niet voltooid….
Na de eeuwwisseling werden in het kader van Amersfoort Vernieuwt vooral de naoorlogse achterstandswijken aangepakt, zoals Kruiskamp, Liendert, Randenbroek en Schuilenburg. Een aantal van de in dit kader opgeknapte buurten komt nog ter sprake.
Meten is weten
Om te begrijpen wat er zich in de afgelopen decennia in Amersfoort heeft voorgedaan – en nog steeds voordoet – is het dus belangrijk onderscheid te maken tussen gentrificatie en stadsvernieuwing. Gentrificatie is zoals we hebben gezien in eerste instantie een spontaan proces, waar pas in een latere fase overheid en projectontwikkelaars op inhaken. Marktpartijen (bewoners, huizenbezitters en onroerendgoedpartijen) zijn in dit proces doorslaggevend. Stadsvernieuwing daarentegen wordt vooral van bovenaf door gemeente Amersfoort en de corporaties geïnitieerd. Het proces kan door de bewoners – laat staan de eigenwoningbezitters – niet fundamenteel bijgesteld worden. Natuurlijk, er worden inspraakavonden georganiseerd en er worden plannen aangepast, maar de regie komt volledig van boven.
Inkomensstijging en toename van de WOZ-waarde in dertig buurten in Amersfoort. Bron: https://amersfoortincijfers.nl
Wat heeft zich in Amersfoort voorgedaan? Om dat te kunnen beschrijven zijn de dertig buurtjes in Amersfoort geselecteerd waarvan de WOZ-waarde van de huizen anno 2000 minder dan 90.000 euro bedroeg. Dit waren dus de dertig ‘goedkoopste’ buurtjes. Vervolgens is de toename van de WOZ-waarde berekend, evenals de gemiddelde inkomensstijging die sinds 2000 heeft plaatsgevonden. Die gegevens zijn in bijgaande grafiek afgebeeld. Hierin is bijvoorbeeld af te lezen dat in het buurtje Ariaweg de WOZ-waarde met ongeveer 75% (van 100 naar 175) is toegenomen, terwijl het gemiddeld inkomen in die buurt amper 20 % is gestegen (van 100 naar 120). In het buurtje Weberstraat is de WOZ waarde met bijna 250 % toegenomen en het gemiddeld inkomen ruim 50 %.
Op het eerste gezicht zien we in vrijwel alle buurten een forse toename van de WOZ-waarde, die veel meer bedraagt dan de toename van de gemiddelde inkomens. In diverse buurtjes is de WOZ-waarde drie keer of meer over de kop gegaan. Vergeleken daarmee zijn de inkomens achtergebleven. Deze ontwikkeling is gedeeltelijk te verklaren door de lengte van de twee meetmomenten: de WOZ-waarde omvat een periode van achttien jaar, de inkomensontwikkeling slechts tien jaar. Dat de inkomens in de grafiek minder gestegen zijn ten opzichte van de woningwaarde is dus niet geheel verwonderlijk.
Met dit belangrijke voorbehoud in gedachten, kunnen we concluderen dat aan de ene kant oude bewoners nog lang niet massaal verdrongen worden door nieuwe, rijke stedelingen. Aan de andere kant nemen de risico’s duidelijk toe. De stijging van de woningwaarde aan de ene kant en de achterblijvende inkomens aan de andere kant gaan op een gegeven moment wringen, vooral zodra deze ontwikkeling tot uitdrukking komt in aanzienlijke huurstijgingen.
De top 10 van Amersfoort
In de grafiek zijn ook de tien buurten aan te wijzen, die de afgelopen achttien jaar de grootste stijging van de WOZ-waarde hebben doorgemaakt: de tien buurten, die rechts in de grafiek staan.
Onmiddellijk is te zien dat het verschijnsel van sterke prijsstijgingen zich niet concentreert in enkele wijken, maar over de hele stad verspreid is. Het Soesterkwartier vormt een duidelijk risicogebied: vier van de tien buurtjes met de sterkste WOZ-waardestijging liggen in deze (voormalige?) arbeidersbuurt: de Rivierenbuurt-Oost, Puntenburg, Gerrit van Stellingwerfstraat e.o. en de Bloemenbuurt-West. Maar ook in Kruiskamp (Evertsenstraat), Liendert (Vinkenbaan), Randenbroek (Weberstraat), Nederberg (Westerstraat), Zonnehof (Bloemweg) en Bergkwartier-Zuid (Verhoevenstraat) zijn goedkope buurtjes te vinden die in de afgelopen twintig jaar een forse stijging van de woningprijzen hebben laten zien.
Wat voor buurtjes zijn dit? Hoe moeten we de forse prijsstijgingen verklaren: door een door gemeente en corporaties geïnitieerde stadsvernieuwing of door het spontane proces van gentrificatie? En wat heeft dit voor gevolgen gehad voor de gemiddelde inkomens in deze wijken?
Puntenburg en de Bloemweg (bij de Vlasakkerweg) zijn onmiskenbaar voorbeelden van ingrijpende stadsvernieuwing. In beide buurten is van de oorspronkelijke bebouwing heel weinig overgebleven. Opvallend is dat beide wijken qua inkomensontwikkeling ver uiteenlopen. De nieuwbouw in de Bloemweg heeft geresulteerd in een aanzienlijke inkomensstijging ter plekke, van 29.000 euro naar 45.000 in tien jaar tijd, waardoor de indruk ontstaat dat weinig of geen oude bewoners in de nieuwe huizen zijn teruggekeerd. Zij hebben elders nieuwe huisvesting moeten zoeken. In Puntenburg daarentegen zijn de gemiddelde inkomens nauwelijks toegenomen en dat duidt erop dat daar wel veel oude bewoners in de nieuwbouw zijn teruggekeerd. Dat is een belangrijk verschil.
Stadsvernieuwing aan de Bloemweg, bij de Vlasakkerweg
Drie buurten kunnen worden geclassificeerd als gemengde buurten: hier hebben zich in één of meerdere straten stadsvernieuwingsprojecten voorgedaan – meestal in het kader van Amersfoort Vernieuwt – zonder dat de hele wijk op de schop is gegaan. De Vinkenbaan in Liendert is zo’n buurtje, tussen de Wiekslag en de Zangvogelweg. Daar zijn aan de Rietzangerstraat en de Wielewaalstraat nieuwe woningen verrezen. In Kruiskamp geldt hetzelfde voor de Evertsenstraat en omstreken en in Randenbroek voor de Weberstraat en het Berliozpad. De bedoeling was om door kleine, gerichte ingrepen de wijk gediffferentieerder te maken: het aantal koopwoningen te vermeerderen, zodat mensen die carrière maakten toch in hun oude buurtje konden blijven wonen. Bovendien om de omwonenden een nastrevenswaardig voorbeeld te geven, onder het motto: ook jij kunt als je hard werkt en goed spaart je sociale huurwoning inruilen voor je eigen koopwoning. Het ideaal van volksverheffing is nog springlevend bij gemeente en corporaties. Een oudere voorbijganger op de Weberweg beaamt dat de inspanningen geslaagd waren: “ik vind de wijk door de nieuwbouw echt enorm opgeknapt, vroeger was het hier een stuk slechter.”
Deze voorbijganger heeft absoluut een punt, gelet op de inkomensontwikkeling in de wijk. Nergens in de dertig geselecteerde wijken zijn de inkomens meer gestegen dan in de Weberstraat en omgeving. Ook de Evertsenstraat behoort tot de snelste stijgers. Dat duidt op de import van welgestelden van elders. Alleen in Liendert, waar de inkomens veel minder zijn gestegen, lijkt het beleid om mensen uit de wijk die een carrière hebben gemaakt, voor de wijk te behouden, enigszins geslaagd.
Oud (links) en nieuw (rechts) op de hoek van de Verdistraat en de Weberstraat in Randenbroek.
In de overige vijf buurtjes heeft stadsvernieuwing geen rol van betekenis gespeeld. Daar kun je dus spreken van gentrificatieverschijnselen.
De Verhoevenstraat (tussen de Leusderweg en de Kapelweg), de Westerstraat (bij de Leusderweg, langs de Ponlijn) en de Gerrit van Stellingwerfstraat (aan het begin van het Soesterkwartier) zijn allemaal vroeg-twintigste eeuwse buurtjes met woningen, oorspronkelijk bedoeld voor betere arbeiders en kleine middenstanders. Gebouwd door kleine aannemers die regelmatig een blokje huizen tegen de bestaande huisjes aanbouwden. Met een paar sierstenen en wat glas-in-loodramen verfraaiden zij de kleine huisjes om de bewoners een gevoel van trots over hun bezit mee te geven. Het zijn ook echte fietsstraten; met een auto is het altijd passen en meten en de schots- en scheefliggende klinkertjes (en de onvermijdelijke verkeersdrempels) noodzaken tot stapvoets rijden.
Het walhalla voor ‘gentrifiers’. De afgelopen twintig jaar zijn deze buurtjes buitengewoon populair geworden. De huizen zijn opgeknapt – zelfs op een doordeweekse dag zie je wel ergens iemand aan zijn huis klussen – en sterk in prijs gestegen. In de omgeving van de Westerstraat is de gemiddelde WOZ-waarde het sterkst gestegen, van 75.000 naar 300.000 euro. De inkomensontwikkeling in dit buurtje - met een gemiddeld inkomen van nog geen 38.000 euro anno 2016 – is hierbij veel minder sterk gestegen dan wellicht verwacht. De instroom van welgestelden is vooralsnog uitgebleven, of beter: lijkt heel geleidelijk te verlopen. Het gevolg: zelden komt er onvrede over nieuwe bewoners aan de oppervlakte. De perikelen in Buurtje 77 (behorend tot de buurt Westerstraat) waar verbouwingsplannen van een nieuwe huizenkoper tot onvrede leidde bij sommige buren, toont echter dat er wel degelijk een kloof kan bestaan tussen oude en nieuwe bewoners. Verbouwingsplannen zijn prima, maar het karakter van de straatjes mag niet verloren gaan.
Verscholen achter de Albert Heijn aan de Leusderweg: de Verhoevenstraat
Resten er nog twee buurtjes uit het Interbellum, de jaren twintig en dertig van de vorige eeuw: de Rivierenbuurt-Oost en de Bloemenbuurt-West in het Soesterkwartier. Twee verschillende buurten: in de Bloemenbuurt zeer kleine arbeiderswoningen – een begane grond met een kleine zolder – waarvan er in de afgelopen jaren een aantal verkocht is door de woningbouwvereniging. In de Rivierenbuurt staan aanzienlijk ruimere woningen, dikwijls drie lagen hoog. Waar je in de Bloemenbuurt zo’n 225.000 euro kwijt bent voor een woning, moet je in de Rivierenbuurt al snel 300.000, soms meer dan 400.000 euro betalen voor een rijtjeswoning.
Tot nu toe heeft dat nog niet geleid tot spectaculaire inkomensontwikkelingen in de beide buurten. Gezien het grote verschil in woningkwaliteit liggen de gemiddelde inkomens in beide buurten dicht bij elkaar: anno 2016 34.000 in de Bloemenbuurt tegen 38.000 in de Rivierenbuurt. Als de verkoop van woningen verder toeneemt, is te verwachten dat ook de inkomensverschillen tussen de wijken fors zullen toenemen. De verschillen in woningkwaliteit maken dat onvermijdelijk.
De woningen in de Spaarnestraat (Rivierenbuurt-Oost) zijn aanzienlijk ruimer dan die op het Anjerplein (zie hierboven)
Stadsvernieuwing versus gentrificatie
Als we nu het kleine onderzoekje overzien, dan kunnen we enkele conclusies trekken. Van alle goedkope wijken in Amersfoort, konden tien wijken worden aangezen waar de afgelopen twintig jaar de woningen fors in waarde waren toegenomen. Van die tien waren er vijf waar stadsvernieuwing had plaatsgevonden en vijf waar geen grootschalige ingrepen hadden plaatsgehad. Er zijn dus in Amersfoort wel degelijk wijken waar zich gentrificatie voordoet.
In de discussies over gentrificatie wordt dikwijls gewezen op de verdringing van armen door rijken. Dat proces vindt ook in Amersfoort plaats, maar lijkt eerder op te treden in stadsvernieuwingsbuurten dan in buurten waar we gentrificatieprocessen kunnen zien. Daar verloopt het proces veel meer sluipendergewijs. De drie wijken waar de inkomens het meest zijn gestegen, zijn allemaal stadsvernieuwingswijken.
Hoe moeten we die stadsvernieuwing nu beoordelen? We weten niet wat er met de bewoners is gebeurd, die van de Bloemweg zijn verdreven. Of uit de Evertsenstraat zijn vertrokken. Misschien wonen ze nu wel in volle tevredenheid in een nieuwe woning in Vathorst. Of zijn ze doodongelukkig, omdat ze nu ver van het centrum en ver van het station wonen. We weten het niet.
Feit is dat wijken veranderen in de loop der tijd. Eerder heb ik in een uitgebreid artikel laten zien hoe Buurtje 77 werd gebouwd als keurig arbeidersbuurtje en de daaropvolgende decennia onmiskenbaar een proces van sociale degradatie doormaakte. Wijken zoals Liendert en Rustenburg hebben dit proces de afgelopen vijftig jaar ook doorgemaakt. Dat de gemeente en corporaties dergelijke processen trachten te keren, is zonder meer lovenswaardig. Bovendien suggereren de voorbeelden van de Vinkenbaan en Puntenburg, dat stadsvernieuwing niet altijd hoeft te leiden tot een volksverhuizing, tot het verjagen van lage inkomens. Misschien helpt het, wanneer de inwoners in een vroeg stadium zich organiseren en laten weten absoluut in hun buurtje te willen terugkeren. En dat de gemeente en corporaties daar met een welwillend oor naar luisteren. Waar een wil is, is een weg.