Bezint, eer ge begint!
Bij de behandeling van de ‘Ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor de bouw van appartementen/ woningen aan de Plotterweg 26-28’ blijkt dat voor het autoluw maken van deze wijk De Hoef volop ingezet wordt op het reduceren van het aantal parkeerplaatsen per wooneenheid.
Voor de Hoef is deze parkeernorm gesteld op maximaal 0,2, dit is 1 parkeerplaats per 5 woningen/appartementen. Naast de aanwezigheid van veel OV wordt ook ingezet op deelmobiliteit (deelauto’s, deelscooters, deelfietsen etc.) Het is aan de projectontwikkelaar om met een mobiliteitsplan deze deelmobiliteit verder uit te werken. Bij een goed plan krijgt de projectontwikkelaar een korting op de parkeernorm, en hoeft daardoor minder parkeerplaatsen aan te leggen. Hoe beter het plan (meer deelauto’s) hoe groter de korting op de parkeernorm, dus kan dit voor de ontwikkelaar grote financiële voordelen hebben. Een beetje parkeerplaats kost al gauw minimaal 20.000 euro.
Eisen mobiliteitsplan
De gemeente stelt aan zo’n mobiliteitsplan wel een aantal eisen. Volgens de beantwoording op de feitelijke vragen van Jeroen Bulthuis (GroenLinks) zijn dit de volgende:
a. Aan de bewoners van de appartementen worden via de Vereniging van Eigenaren (VVE) voor een periode van minimaal 10 jaren, gerekend vanaf de datum van oplevering van de woningen, gezamenlijk 6 deelauto’s (naar behoefte groot en klein, bij voorkeur elektrisch) en 30 elektrische deelfietsen aangeboden;
b. Voor de deelauto’s worden op eigen terrein aparte parkeerplaatsen beschikbaar gesteld, die zijn voorzien van een elektrisch laadsysteem;
c. Voor de deelfietsen moet op eigen terrein een fietsenberging aanwezig te zijn, voorzien van oplaadpunten voor de accu’s;
d. Alle bewoners dienen via de servicekosten bij te dragen aan de beschikbaarheid van deelmobiliteit, ongeacht of men gebruikmaakt van de dienst;
e. Er moet een marketingplan zijn, waarin de beoogde doelgroep en de wijze van informeren en enthousiasmeren van de mobiliteitsdienst is uitgewerkt;
f. Het aanbod aan deelmobiliteit is flexibel genoeg om aan de vraag te kunnen voldoen;
g. Het aanbod van de deelmobiliteit dient aan te sluiten bij de doelgroep;
h. Het aanbod deelmobiliteit kan bij oplevering van de woningen ook voor de buurt beschikbaar komen, mits beschikbaarheid voor de bewoners van het bouwplan gewaarborgd blijft.
Rechten en plichten Vereniging van Eigenaren (VvE)
Vooral de eisen a en d komen vreemd over. De gemeente stelt dat een VvE zorg draagt voor de uitvoering van de deelmobilteit en dat alle leden moeten meebetalen. Dit is een vreemde constructie.Het mag helemaal niet.
De Vereniging van Eigenaren is een door de wet verplichte vereniging met het doel het gebouw te onderhouden en te verzekeren tegen schades. Als de leidingen van een appartementencomplex verstopt raken of als de lift kapot gaat, dan zorgt de VvE voor de benodigde reparaties. En als er ergens brand uitbreekt, dan heeft de VvE het gebouw verzekerd. De kosten hiervoor worden door alle appartementseigenaren (volgens een bepaalde verdeelsleutel) betaald (de servicekosten). Een VvE is er niet voor het welbevinden van de eigenaren, en mag dus uit deze servicekosten geen activiteiten financieren die niets met het onderhoud van het gebouw te maken hebben (bijvoorbeeld borrels, kerstbomen, feestverlichting). Als een VvE dit toch wenst, dan moet dit buiten de servicekosten gehouden worden en kunnen eigenaren op vrijwillige basis hieraan meedoen en meebetalen. De VvE kan dus ook niet namens alle bewoners een contract aangaan met een leasemaatschappij voor deelauto’s en/of deelfietsen. De rechten en plichten van een VvE zijn juridisch afgebakend en laten geen ruimte voor interpretatie.
Als een VvE toch in zou gaan op de bovengenoemde eisen uit het mobiliteitsplan van de gemeente, dan kan elk lid van de VvE deze deelname nietig laten verklaren en ontstaat er een geweldig juridisch conflict. De gemeente legt een voorwaarde op aan een orgaan waar zij geen zeggenschap over heeft (een VvE is autonoom, en bestaat uit de eigenaren van appartementen) maar die voorwaarde is ook nog in strijd met de wetgeving.
Wat de gemeente voorstelt is dat in een straat deelauto’s worden aangeschaft en dat alle bewoners van de straat (of ze nu wel of geen auto hebben/ gebruiken) mee moeten betalen.
Amsterdam
De gemeente Amsterdam heeft een mooie brochure met de titel ‘Autodelen binnen de VvE. Handreiking voor leden, bestuur en beheerders’. De titel veronderstelt een relatie tussen VvE en autodelen, maar wie deze brochure zorgvuldig bestudeert komt tot de conclusie dat de VvE wel een rol heeft in de technische aspecten rond deelauto’s (bijvoorbeeld laadpalen), maar dat er naast de VvE een ander samenwerkingsverband moet komen voor gezamenlijk gebruik van de deelauto . In de brochure worden genoemd ‘autodelen in besloten kring met abonnement’, en ‘autodelen binnen een coöperatie’. Het is dus heel goed mogelijk om via de VvE-structuur eigenaren te enthousiasmeren voor het gebruik van deelmobiliteit, maar het is iets anders dan dit via de VvE te laten verlopen (als onderdeel van de servicekosten).
Waarom toch deze eisen?
Maar waarom komt de gemeente hiermee? Zijn de juristen van de gemeente Amersfoort slimmer dan die van de gemeente Amsterdam en de verschillende juristen van VvE-ondersteuners? Waarschijnlijk niet. De suggestie om de VvE in te zetten voor de exploitatie van deelauto’s werd al eerder genoemd in een presentatie over Mobility as a Service (MaaS)door een extern bureau. En ook in een van de vele conceptstukken over de Hoef is een passage te lezen over de inzet van een VvE voor het onderhoud van een brandgang naast het spoor. Deze passage heeft de definitieve versie niet gehaald, maar geeft wel aan dat de gemeente haar eigen regierol wil overhevelen naar de VVE.
Daarmee zadelt de gemeente de (toekomstige) bewoners van dit appartementencomplex op met een probleem. Want wat gebeurt er als de overeenkomst nietig wordt verklaard, omdat bijvoorbeeld een van de bewoners weigert de servicekosten te betalen waarin ook de kosten voor deelauto’s zijn opgenomen? Komen er dan geen deelauto’s ? Wie betaalt dan de rekening? En wie zorgt er dan voor alternatieven?
Er zijn nog geen zaken voor de rechter gebracht, daarvoor is het probleem te nieuw. Vaak betekent dit dat juristen er verschillende interpretaties van de rechtsregels op na houden. Het zou de voortgang van dit bouwproject bevorderen als de gemeente vooraf de juridische (on)mogelijkhedenhij zou onderzoeken. Een uitgebreid juridisch onderzoek zou een VvE kunnen helpen om akkoord te gaan met deze voorwaarden. Uiteraard alleen als dit onderzoek openbaar is en aantoont dat de huidige interpretatie van de VvE-ondersteuners niet juist is.