Het wonder van de binnenstedelijke uitbreiding in Amersfoort voltrekt zich momenteel op kantorenpark De Hoef-West. Of beter gezegd het voormalige kantorenpark, want achter station Schothorst wordt het ene na het andere leegstaande bedrijfspand omgetoverd tot appartementencomplex.
Het contrast is even wennen in wat tegenwoordig het Hoefkwartier heet. Terwijl werknemers van de nog in gebruik zijnde kantoren tijdens de middagpauze hun vaste rondjes lopen, genieten nieuwbakken bewoners op de balkons van hun appartement of in de pas aangelegde tuin bij hun wooncomplex van de lentezon. Ze hadden het slechter kunnen treffen. De make over-kantoren waarin ze neerstreken zijn in een modern jasje gestoken en binnen van alle woongemakken voorzien.
Voormalig kantoor aan de Netwerklaan © Marco Willemse / Nieuwsplein33
Het project Hoefkwartier bewijst hoe in de wedloop tegen het groeiende woningtekort soms van de nood een deugd kan worden gemaakt.
Eerst de nood: In de loop van de jaren 90 kreeg Amersfoort zoals veel steden te maken met kantorenleegstand. Aanvankelijk bleef de neergang beperkt tot een paar procent. Bij het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 was het aantal in onbruik geraakte kantoren gestegen tot twaalf procent. Op het dieptepunt in 2015 stond een kwart van de kantoorgebouwen in de stad leeg.
© Stan Iking
De klap kwam extra hard in Amersfoort, dat om de sterke dienstverlening-sector te faciliteren met De Hoef een riant kantorengebied had aangelegd. Vooral ten westen van de Outputweg verloor het trotse kantorenpark veel van zijn glans door de vele spookgebouwen en de afgenomen bedrijvigheid.
Goud in handen
Dan de deugd: Want kauwend op de taaie woningbouw-opgaaf voor de periode 2020-2030 brak in het gemeentehuis het besef door dat de stad met de leegstand in de Hoef wel eens goud in handen kon hebben. Dat een verlaten kantoorcomplex met de nodige creativiteit en bestuurlijke wil kon worden omgebouwd, was in 2017 al aangetoond op de hoek van de Stadsring en de Flierbeeksingel.
Eemside, hoek Hogeweg/Stadsring met de Flierbeeksingel. © Marco Willemse / Nieuwsplein33
Elders langs de Stadsring transformeerden daarna meer kantoren met succes in woningen. De lijn doortrekken naar het kwakkelende De Hoef-West was in het licht van het woningtekort niet meer dan logisch.
De ontwikkeling van een deel van het kantorenpark tot ‘een gemengde stadswijk om te wonen, werken, leren en recreëren’ kreeg een prominente plek in het aanvalsplan tegen de woningnood. Met 2100 appartementen is het hybride werk-woongebied aan de achterkant van station Schothorst goed voor 15 procent van de binnenstedelijke woninguitbreiding tot 2030. Het Hoefkwartier is daarmee van praktisch even groot belang als de nog te realiseren nieuwbouwwijk Vathorst-Bovenduist waar ruimte is voor maximaal 3000 woningen.
Wegbereider
Dat de Hoef-West de lokale en regionale woningmarkt goed bedient, blijkt als het volume wordt vergeleken met de vier nieuwe woontorens op de kop van de Hogeweg. De 'wolkenkrabbers' bij de opgeknapte stadsentree, waarvan de hoogste reikt tot 65 meter, voegden samen 370 appartementen toe aan de woningvoorraad. Het Hoefkwartier draagt tot 2030 het vijf- tot zesvoudige bij en is omgerekend goed voor twintig woontorens of meer.
© Stan Iking
De gemeente Amersfoort bezit geen grond of gebouwen op De Hoef, maar speelt wel een cruciale rol als wegbereider. Ze opereert slagvaardig bij het wijzigen van de bestemming van werken naar wonen, talmt niet met het afgeven van bouwvergunningen en legt ook verder de rode loper uit voor de bouwers.
Dat het ambtenarenkorps de transformatie-opdracht goed in de vingers heeft, mag blijken uit het hoge tempo waarmee de leegstaande kantoren kunnen worden omgebouwd. In 2024 alleen al werden 260 appartementen opgeleverd.
Klein kantoor omgeturnd in appartementen. © Marco Willemse / Nieuwsplein33
Van de ontwikkelaars, architecten en aannemers wordt bij het omkatten van de leegstaande kantoren en het toevoegen van nieuwbouw de nodige inventiviteit en soepelheid verwacht. De Amersfoortse architect Jan Poolen deinsde er niet voor terug. Zijn bureau ZEEP architects and urban designers ontwierp met De Lichtpen het vlaggenschip van het Hoefkwartier.
Nieuwe 'huid'
Poolen voorzag een saaie kantoorkolos van een sprankelende witgepleisterde nieuwe 'huid' met vriendelijke balkons en benutte de enorme parkeerplaats voor twee nieuwe woongebouwen in dezelfde sfeer. Tussen de gebouwen projecteerde hij een groot openbaar terras met zitruimtes en groen. Hij won er vorig jaar niet voor niets de Stadsbouwprijs mee.
Poolen gaat niet uit van de beperkingen van een bestaand gebouw en gebied maar beschouwt het als een kans. "Het is natuurlijk anders dan wanneer je blanco begint met een ontwerp. Dat kantoor stond er nu eenmaal. Het heeft al een vorm en een plattegrond, dus is dat het vertrekpunt voor de invulling. Het is ook mooi om daar op voort te borduren. Die parkeervlakte gaf de ruimte voor nieuwbouw. Ook dat viel op zijn plek."
© Stan Iking
Poolen heeft geen twijfels over de kwaliteit van wonen in het Hoefkwartier. "Het is dichtbij de stad (tien minuten met de fiets, red.) en de trein stopt zo’n beetje voor de deur. Het stratenpatroon is ruim en de omgeving is verrassend groen. Voor de eerste lichting bewoners is het een beetje pionieren zoals in een nieuwbouwwijk. Het voelt nu nog niet als een woonbuurt, maar dat komt beslist. Er is ook ruimte voor horeca en andere voorzieningen. En voor jonge mensen is dit een mooie startplek, dat brengt vanzelf leven in de brouwerij."
4000 woningen
De Lichtpen is met 225 woonruimtes niet de enige plek waar het woningtekort met lange passen wordt ingelopen. Zo is er op de kop van de Hoefseweg ruimte gereserveerd voor de bouw van 580 woningen, overwegend in de huursector. Ook het nog te bouwen The Key aan een nieuw stationsplein levert met 555 kleine en grote appartementen (van 25m2 tot 88 m2) een stevig bijdrage. Het aanbod wordt een mix van sociale huur, middenhuur en vrije sector huur. The Key is daarmee, zoals de meeste projecten in het Hoefkwartier, bereikbaar voor verschillende categorieën woningzoekenden.
Lichtpencomplex met binnentuin. © Marco Willemse / Nieuwsplein33
Het kantorenpark biedt ook na 2030 kansen om het woningtekort verder in te lopen, schetst de gemeente Amersfoort in een vergezicht. Zonder te tornen aan de 5000 nog bestaande arbeidsplaatsen, heeft de Hoef volgens het stadhuis capaciteit voor 4000 woningen.
Het ministerie van Volkshuisvesting ziet binnenstedelijke uitbreiding bij een ov-punt, zoals op de Hoef, als een belangrijk instrument in de strijd tegen de woningnood in de steden. Amersfoort ontving al een bonus van negen miljoen euro voor een transformatieproject aan de Plotterweg en zal Den Haag wat dat betreft niet op haar weg vinden.
Banenverlies door kantorentekort
Op provinciaal niveau kan dat anders liggen. De kantorenleegstand in Utrecht dreigt volgens het provinciebestuur inmiddels om te slaan in een tekort aan beschikbare vierkante meters. De provincie trekt het verbod op de kantoorbouw uit 2016 in en heeft de blik voor nieuwe kantoren gericht op goed ontsloten locaties dicht bij de stations. De deugd (wonen in kantoren) zou zomaar een nood (banenverlies door kantorentekort) kunnen worden.
© Stan Iking
Kunnen Zielhorst en Schorsthorst als ‘achterland’ van het Hoefkwartier in dat geval iets betekenen voor de noodzakelijke woninggroei? Het lijkt onwaarschijnlijk. Beide wijken hadden, met de verdichte hoogbouw in Schothorst-Zuid voorop, een stevig aandeel bij het oplossen van het woningtekort in de jaren 70 en 80.
Schothorst is al de dichtstbevolkte wijk van Amersfoort. In de woonerven-structuur van Zielhorst is hoogbouw moeilijk in te passen zonder de samenhang te verstoren. Een woning-wingebied vormen beide wijken daarmee niet.