In het hart van de wijk Kattenbroek bevindt zich de Gesloten Stad, het kroonjuweel van stedenbouwkundige en bedenker Ashok Bhalotra. Met de naam verwees hij naar het geheimzinnige karakter van de artistieke huizen op palen tussen het overhangend groen. Of zou de schepper van Kattenbroek gezegend zijn geweest met een vooruitziende blik?
Zie vandaag de dag, met andere woorden, maar eens aan een woning te komen in Kattenbroek. Bhalotra zal het niet zo bedoeld hebben, maar voor het overgrote deel van de woningzoekenden in Amersfoort staat de vinexwijk gelijk aan een gesloten gebied. De kans dat ze er ooit komen te wonen, is verwaarloosbaar.
Architectuurwijk
Er komen door de krapte op de woningmarkt maar mondjesmaat huizen beschikbaar in de veelgeprezen architectuurwijk, die werd gebouwd in de periode 1990-1995. En staat er iets te koop of te huur, dan schrikt de prijs potentiële kopers wel af. Om te kunnen verhuizen naar Kattenbroek is twintig jaar na de bouw een goed gevulde portemonnee nodig.
Makelaars verkochten vorig jaar opgeteld 90 woningen in Kattenbroek, wat gelijk staat aan twee procent van het totaal. De goedkoopste woningen gingen van de hand voor 450.000 tot 500.000 euro. Huizen met een vraagprijs van zeven tot acht ton vormden geen uitzondering.
Uit de Randstad
Volgens Harro Morren van het in Vathorst gelegen makelaardij de Parel kwam vorig jaar iets meer dan de helft van de huizenkopers in Kattenbroek uit Amersfoort zelf. De rest werd overwegend gekocht door mensen uit Utrecht, Amsterdam en ‘t Gooi, aldus Morren . "Die beweging zien we al langer. Randstedelingen kunnen én hun huizen duur verkopen én ze krijgen hier veel meer woning voor hun geld. Negentig woningen in een jaar is daarnaast niet veel. Bewoners van Kattenbroek zijn niet snel geneigd hun wijk te verlaten, omdat het er prettig en ruim wonen is.’’
© Marco Willemse / Nieuwsplein33
Dat de Kattenbroekers zich hebben ontpopt als een honkvast volkje, pleit op de eerste plaats voor de ontwerpers en bouwers van het onorthodoxe stadsdeel. Kattenbroek is een goed doordachte potpourri van apart vormgegeven woningen. Architecten mochten zich uitleven op de eerste vinexlocatie voor 4.600 huizen aan de noordkant van Amersfoort. De stad gaf daarmee zijn visitekaartje af als moderne en vooruitstrevende stad.
Bouwdrift
De bouw van Kattenbroek betekende ook een breuk met de eentonige nieuwbouwwijken Schothorst en Zielhorst. Beide wijken werden net als in andere aangewezen groeisteden in een razend tempo en tegen beheersbare kosten van de grond getild. Aan de bouwdrift in de jaren 70 en 80 lag -zoals nu opnieuw het geval is- een schreeuwend woningtekort ten grondslag.
Het profiel van Nieuwland en de Nieuwlanders wijkt weinig af van dat van Kattenbroek en de Kattenbroekers. Ook bij het tweede vinexproject lag het accent tussen 1995 en 2002 op de bouw van moderne, ruime eengezinswoningen in beschutte en prettig leefbare buurten.
Was architectuur het toverwoord voor Kattenbroek, in Nieuwland heette het ‘urban living’. Iets minder spectaculair, maar nog altijd fris en afwisselend en met veel oog voor het woongenot.
Cijfers
Tot een vertrek uit hun wijk zijn ook de Nieuwlanders blijkens de cijfers niet makkelijk over te halen. Wel verwisselden er in 2024 meer woningen in Nieuwland dan in Kattenbroek van eigenaar. Makelaars verrichtten er 162 transacties. Twee derde van de te koop gezette woningen werd gekocht door Amersfoorters, onder wie een substantieel aantal bewoners uit Nieuwland zelf.
Huishoudens naar inkomensklasse. © Stan Iking
Ook in Nieuwland sloegen daarnaast vooral woningzoekers uit Utrecht en de Randstad hun slag. Langer dan twee weken stonden de huizen volgens makelaar Harro Morren niet te koop. "Dat gold feitelijk voor alle woningen tot 800.000 euro. Daarboven duurde het wel langer. Ze waren zo weg, ook al lagen de prijzen hoog. Het zal dit jaar niet anders gaan’’, zegt de makelaar.
Met glans geslaagd
Terugkijkend deden de twee nieuwe stadsdelen in aanvang precies waar ze voor bedoeld waren. De moderne eengezinswoningen in Kattenbroek en Nieuwland moesten het vertrek van middenklasse-huishoudens uit Amersfoort en de regio een halt toe roepen. De stad slaagde met glans in haar opzet. Gezinnen met een bovenmodaal inkomen voorop, stonden de woningzoekenden vanaf de start in de rij voor een koophuis in eerst Kattenbroek en later Nieuwland.
De richting die Amersfoort insloeg met haar vinexwijken werd niet alleen bepaald door de vraag van woningzoekenden. Met vinex (afkorting voor: vierde nota ruimtelijke ordening extra) deden per slot van rekening de marktpartijen hun intrede. Projectontwikkelaars en aannemers kochten grond op in de uitleglocaties en werden zo private partners van de vinexsteden.
Geen financiële rugdekking
De lokale overheden beschikten ook niet meer over financiële rugdekking van het Rijk om zich alle grond toe te eigenen. Bij de ontwikkeling van de wijken Schothorst en Zielhorst had Amersfoort wat dat betreft voor het laatst de volledige regie.
Omdat de commerciële partners wilden bouwen met zo veel mogelijk rendement, kwam de nadruk in zowel Kattenbroek als Nieuwland nog eens extra te liggen op grondgebonden woningen. Het gevolg is nog altijd terug te zien in de verhouding tussen huizen en appartementen in beide wijken.
Hoogbouw langs de vijver bij winkelcentrum Emiclaer. © Marco Willemse / Nieuwsplein33
Terwijl in heel Amersfoort 38 procent van het woonaanbod bestaat uit appartementen bedraagt het in Nieuwland niet meer dan 27 procent en in Kattenbroek slechts 22 procent.
Hoogbouw is schaars
Hoogbouw is verhoudingsgewijs schaars in de twee vinexwijken. De appartementsgebouwen die er staan, tellen op een enkele uitzondering na vier tot zes verdiepingen. Alleen de woontoren bij het winkelcentrum van Nieuwland en de Baliseflat op de kop van de wijk steken er met respectievelijk 13 en 19 woonlagen flink bovenuit.
Omdat hoge flatgebouwen niet pasten in de visie van de ontwerpers van Nieuwland en Kattenbroek, noch de voorkeur hadden van de private partners, ontsprongen beide stadsdelen de dans. Tel daar het grote aantal koopwoningen bij op -58 % in heel Amersfoort Tegenover 66 % in Kattenbroek en 77 % in Nieuwland- en er ontstaat het profiel van twee geslaagde woonwijken, die evenwel niet voor iedereen zijn weggelegd.
Weinig sociale huur
De verdeling naar inkomen bevestigt het beeld. Zo steekt de 21 procent aan huishoudens met een laag inkomen in Nieuwland mager af bij het Amersfoortse gemiddelde van 35 procent. Ook Kattenbroek telt met 28 procent relatief weinig bewoners met een smalle beurs.
In de wijken Kattenbroek/Nieuwland is het percentage koopwoningen groter dan elders in de stad. © Stan Iking
Het aantal sociale huurwoningen blijft met een blik op de statistieken dan ook behoorlijk achter in beide wijken. In Kattenbroek is een kwart van de woningen in het bezit van woningcorporaties, Nieuwland komt niet verder dan 17 procent. Het is ver verwijderd is van het woningbezit van de corporaties in Amersfoort, dat 29 procent van het totale woningaanbod beslaat.
Goedkope appartementen
Huurwoningen in de vrije sector zijn eveneens dun gezaaid in de twee vinexwijken. In Kattenbroek gaat het om 8 procent van de woningen, in Nieuwland om 6 procent. Stadsbreed bestaat 13 procent van de woningvoorraad uit huurhuizen en -appartementen boven de huursubsidiegrens.
De verklaring voor het lage aantal huurwoningen voor middeninkomens schuilt deels in het feit dat ook de Amersfoortse corporaties hun vrije sectorvoorraad vanaf 2013 te koop zetten.
De door het rijk ingevoerde verhuurdersheffing dwong ze daar financieel toe. Gelet op het huidige woningtekort en de onevenwichtige sociale kaart zou het niet misstaan om in Kattenbroek en Nieuwland een tandje bij te schakelen voor de lage- en middeninkomens.
Als in andere wijken in het kader van de huisvestingsopgave ruimte wordt gemaakt voor goedkope appartementen, waarom dan ook niet in de vinexwijken?
Complex antwoord
Het antwoord is complexer dan de vraag. Ten eerste is de bevolkingsdichtheid in Kattenbroek en Nieuwland met respectievelijk 6.997 en 7.330 inwoners per km2 zeer hoog te noemen. Om het in perspectief te zetten: zelfs dichtbebouwde wijken als Schothorst (5.636 inwoners per km2), het Soesterkwartier (5.928) en Randenbroek (5.424) halen die aantallen niet. Bijna elke snipper grond in Kattenbroek en Nieuwland werd door de vinexontwikkelaars benut om te bouwen.
Meer auto’s en (veel) meer mensen per vierkante kilometer in de wijken Kattenbroek en Nieuwland. © Stan Iking
De eerste vinexwijken deden ook in dat opzicht de kassa’s rinkelen. Het Planbureau voor de Leefomgeving toonde zich in 2024 kritisch over het gebrek aan voor de toekomst vrijgelaten bouwruimte in vinexwijken als Nieuwland en Kattenbroek. Omdat woonbehoeften door de tijd heen veranderen, had dat volgens de onderzoekers wel gemoeten en dient dat bij nieuwe grootschalige woningbouw nadrukkelijk te gebeuren.
Eenzijdige opbouw
Ook de eenzijdige opbouw met overwegend koopwoningen vindt het Planbureau getuigen van weinig visie en het kiezen voor succes op de korte termijn. Het gevolg is dat veel vinexwijken nu het bijna exclusieve woonterrein zijn van de hogere middeninkomens en alles daarboven, stelt het Planbureau. Vooral starters op de woningmarkt en oudere woningzoekenden zouden er de dupe van zijn.
Nieuwland © Marco Willemse / Nieuwsplein33
Niet alle deskundigen zien het zo, blijkt uit de reactie van emeritus-hoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw. Grond braak laten liggen in grote nieuwbouwlocaties teneinde er 20 jaar later een seniorenflat of startersappartement neer te zetten, is volgens hem kansloos. Bewoners zullen het niet accepteren en dwars gaan liggen.
Ruimte reserveren voor later verhoogt bovendien de grondprijs van de geprogrammeerde huizen op dat moment. De nieuwe bewoners draaien er voor op, aldus De Zeeuw.
Woontorens
Maar toch. Kan Nieuwland echt geen bijdrage leveren aan het oplossen van de woningnood, bijvoorbeeld door een tweede en derde woontoren met de omvang van La Balise te verwelkomen? En kan Kattenbroek niet een stukje opofferen van het onmetelijke Park Schothorst waar het aan grenst om er appartementen te bouwen?
Voorlopig is daar geen sprake van. In een recent overzicht van nog te bouwen woningen tot 2030 staan projecten opgesomd in vijftien wijken, maar Kattenbroek en Nieuwland behoren daar niet toe. Of dat zo blijft tijdens de volgende bouwopgave die de stad tussen 2030-2040 te wachten staat, zal moeten blijken.