De bouw van Vathorst duurde langer dan gedacht, vanwege financiële hobbels bij de start, een stevige economische crisis en een verlammende epidemie. Maar de wijk Vathorst is na een kwart eeuw grotendeels gereed. Nog een jaar, hooguit twee, en de bouwgeluiden aan de oostkant van de A1 beginnen te verstommen.
Voor even dan, want gelet op de woningnood volgt er nog een bonus. Na het grote Vathorst volgt deze in de vorm van 3.300 woningen in Vathorst-Bovenduist. Wat tot enkele jaren terug aangeduid werd als Vathorst-West. Omdat voor Vathorst-Bovenduist de kaarten zo goed als geschud zijn, kan voor de eerste keer de balans worden opgemaakt van het grootste nieuwbouwproject dat Amersfoort ooit ter hand nam.
Duizelingwekkend
Duizelingwekkend was het getal dat de gemeente Amersfoort vanaf dag één koppelde aan het toen nog maagdelijke Vathorst. Er moesten maar liefst 11.000 woningen komen in het poldergebied aan de overkant van de snelweg. Een stadsdeel met net zoveel huizen als de wijken Zielhorst, Randenbroek, Kruiskamp en Vermeerkwartier bij elkaar. Met 500 tot 600 opgeleverde woningen per jaar kon de Vinex-wijk in 20 jaar af zijn.
Volgens directeur Giel van der Vlies van Ontwikkelingsbedrijf Vathorst kwamen de partijen in het definitieve plan een totaal overeen van 10.700 woningen. Vathorst zal dat aantal net niet aantikken. Van der Vlies: ,"Het worden er uiteindelijk 10.400. Met dat verschil kan ik leven."
De wijk Vathorst wordt omgeven door een ringweg met vele rotondes. © Daan Bleuel / Nieuwsplein33
Finish in zicht
Van der Vlies: "De finish komt ook in zicht. Het duurt hooguit nog twee jaar voordat de woningbouw in Vathorst grotendeels klaar is. Alleen de nieuwbouw in deelplan het Podium loopt dan nog. We hebben er dan grofweg een kwart eeuw bouwen op zitten. Het ging niet sneller, maar zeker ook niet langzamer, zou ik willen opmerken."
Belangrijk is de vraag wat voor een soort wijk is neergezet aan de overkant van de A1. Onder de hoede van Ontwikkelingsbedrijf Vathorst vormden de gemeente Amersfoort en ontwikkelaars Heijmans, de Alliantie, AM, BPD en Dura Vermeer het bouwteam. Is het een stadsdeel geworden voor alle inkomensgroepen? Zijn de huizen er een beetje te betalen? En hoe zit het met de verhouding tussen huur- en koopwoningen?
31% Sociale huurwoningen
Van de Vlies stelt dat er voor uiteenlopende bevolkingsgroepen ruimte was en is in Vathorst: "Ik kan dat het beste duidelijk maken met de inspanningen die gepleegd zijn om zoveel mogelijk sociale huurwoningen en sociale koopwoningen te bouwen. Bij de start kregen we van de aandeelhouders de opdracht mee 30 procent in de sociale sector te realiseren."
"Vanaf 2016 schroefde de gemeente het percentage voor nieuwe projecten op naar 35. Uiteindelijk komen we uit op 31 procent sociale woningbouw. Het betekent dat ruim 3.200 van de 10.400 woningen in Vathorst worden bewoond door huishoudens met een laag inkomen. Belangrijk om op te merken, is dat dit niet verandert. Het zijn en blijven woningen in de sociale sector."
Koopwoningen in de vrije sector - van rijtjeshuizen en doorzonwoningen tot twee-onder-een-kappers en vrijstaande villa’s - maken in Vathorst ruim 60 procent van de totale woningvoorraad uit. Het maakte de grootste nieuwbouwlocatie van Amersfoort, zoals vanaf de start de bedoeling was, tot een gezinswijk met een relatief jonge en welvarende bevolking.
© Stan Iking / Nieuwsplein33
Op de rem voor vrije sector
Voor huurwoningen in de vrije sector (met een huurprijs boven de huursubsidiegrens) was weinig ruimte bij de invulling van Vathorst, beaamt Van der Vlies. "Ze zijn er wel, maar meer dan een paar procent van de woningvoorraad is het niet en zal het ook niet worden. Van mij mag de regering de beleggers en particuliere verhuurders overigens de duimschroeven verder aandraaien. Ze vragen enorm hoge huren en duwen zo de starters uit de markt. We hebben als land op dat punt een groot probleem."
Vanwege diezelfde starters trapte Van der Vlies in Vathorst onlangs nog op de rem bij één van de ontwikkelaars. "Die wilde meer vragen voor bepaalde woningen dan was afgesproken. Men had ze voor dat hogere bedrag makkelijk kunnen verkopen, maar ik ben er niet mee akkoord gegaan. We zitten er niet alleen in voor het geld en hebben ook andere woningzoekenden te bedienen."
Evenwichtige verdeling
Het principe van een zo evenwichtig mogelijke verdeling dient volgens de directeur ook op te gaan voor Vathorst-Bovenduist. Zo valt 35 procent van de 3.300 geplande woningen straks in de categorie sociale huur. Daarnaast zijn de ontwikkelaars verplicht 20 procent betaalbare koopwoningen op te leveren. Om er zoveel mogelijk woonruimtes te realiseren krijgt Vathorst-Bovenduist tot slot beduidend meer hoogbouw (40 procent) dan grote broer Vathorst (20 procent).
Het winkelcentrum van Vathorst. © Daan Bleuel / Nieuwsplein33
Met de eigenlijke woningbouw in Vathorst-Bovenduist wordt pas begonnen in 2030, als de voor de verkeersafwikkeling noodzakelijke ontsluitingsweg naar de provinciale N199 gereed is. Een prominente rol in het terugdringen van het woningtekort speelt Bovenduist daarmee voorlopig niet. Om toch iets van de nood te lenigen, heeft woningcorporatie de Alliantie toestemming er nog dit jaar een tijdelijk cluster van 300 sociale huurwoningen neer te zetten.
De huizen zijn zo ontworpen dat ze verplaatst kunnen worden. In een later stadium worden ze over Bovenduist verspreid.
Vastgelopen woningmarkt
Terug naar het bestaande Vathorst en de betekenis van het stadsdeel voor de vastgelopen woningmarkt. Al te groot is die niet, om het mild te formuleren. Huizen staan er, zoals eerder aangegeven, met meer dan 10.000 genoeg aan de overkant van de A1. Ze komen druppelsgewijs ook nog wel in de verkoop, maar zijn financieel onbereikbaar (geworden) voor modale woningzoekenden. Willen zij kans maken in Vathorst, dan moeten ze wachten op Bovenduist en hopen dat ze er, op zijn vroegst over een jaar of zes, worden ingeloot voor een betaalbare koopwoning.
Om een indruk te krijgen van het door de oververhitte woningmarkt opgestuwde prijsniveau in Vathorst scande Nieuwsplein33 de website van de belangrijkste verkoopmakelaar. Maandag 3 februari had de firma dertien huizen te koop staan in de Vinex-wijk. Voor de goedkoopste woning - een driekamerappartement met een woonoppervlak van 82 m2 - bedroeg de vraagprijs (exclusief kosten koper) 395.000 euro.
Twee doorzonwoningen in Hooglanderveen (ook Vathorst) mogen, mits er niet wordt overboden, weg voor respectievelijk 455.000 en 475.000 euro. Waarmee het gedaan is met de nog enigszins betaalbare huizen. De overige tien woningen bewegen zich tussen 595.000 en 1.750.000 euro. De gemiddelde vraagprijs komt uit op 1.074.000 euro.
Onder 'de rook' van recyclingbedrijf Smink komt de buurt Bovenduist. © Daan Bleuel / Nieuwsplein33
Vathorst biedt geen soelaas
Huren dan maar in Vathorst, waar het tenslotte wel ruim en rustig wonen is? Twee gerenommeerde verhuurmakelaars hebben er begin deze week geen enkele vrije sector huurwoning in de aanbieding. Op Huurwoningen.com, dat niet zelf verhuurt maar het aanbod van makelaars verzamelt - staat wel het nodige.
Daarmee is niet gezegd dat de woningen nog beschikbaar zijn. Een indicatie voor de hoogte van de huurprijzen geeft het wel. Tot 1.150 euro per maand is er niks te huur in Vathorst. De gemiddelde huursom van het handjevol woningen dat vacant zou zijn, bedraagt 1.600 euro. Of ze nou willen kopen of huren, Vathorst biedt geen soelaas voor de grote schare woningzoekenden met een middeninkomen. De Vinex-wijk is pas over twee jaar gereed, maar zit wat dat betreft al lang en breed op slot.
Vathorst speelde een voorname rol bij de groei van Amersfoort naar een middelgrote stad met meer dan 160.000 inwoners. Maar het blijkt niet de reddingsboei voor de talrijke Amersfoorters die op zoek zijn naar een betaalbare koop- of huurwoning. Met 3.300 extra woningen in Vathorst-Bovenduist wordt die wel uitgeworpen, maar pas ná 2030.