Hoe hoog staat het water aan het begin van 2025? Waar lekt het en wordt het pompen of verzuipen? Om te beginnen steekt Nieuwsplein33 de peilstok in de huisvestingsmotor. De staat waarin de lokale woningmarkt zich momenteel bevindt, kan het best worden weergegeven aan de hand van de kale feiten. Zo overstijgt de vraag naar een sociale huurwoning (tot 880 euro en aftrek van huursubsidie) in Amersfoort het aanbod zo enorm, dat de gemiddelde wachttijd voor woningzoekenden met een laag inkomen is opgelopen tot gemiddeld negen jaar.
Kleine huishoudens met een smalle beurs die genoeg hebben aan een flatwoning zijn iets sneller aan de beurt. Wie ingeschreven staat voor een sociale eengezinswoning moet maar liefst twaalf jaar geduld hebben
Rampzalig
Net boven de huursubsidiestreep is het voor de zogeheten middeninkomens - huishoudens met een bruto jaarinkomen tussen 38.000 en 55.000 euro - al even rampzalig gesteld met het woningaanbod. Ze zijn aangewezen op huurwoningen in de vrije sector met een maandhuur van 880 tot 1.165 euro, wat gelijk staat aan het zoeken naar een speld in de huisvestingshooiberg.
De gemeente Amersfoort windt er in het Deltaplan Wonen 2019-2030 geen doekjes om en constateert dat ‘een betaalbare, passende woning voor middeninkomens door de grote prijsstijgingen in de vrije sector ‘onbereikbaar dreigt te worden’.
Woningzoekers kansloos
De ontplofte huizenprijzen in de koopsector doen als rechtstreeks en hardnekkig gevolg van de krappe woningmarkt de rest. Jonge tweeverdieners in Amersfoort, waarbij beide partners een modaal salaris hebben, zijn kansloos in hun zoektocht naar een eerste koopwoning. Dit omdat de gemiddelde vraagprijs is opgelopen tot 480.000 euro. En mocht het al uit kunnen, dan zijn er acht van de tien keer overbieders, die zich na de lucratieve verkoop van hun eigen huis financieel meer kunnen permitteren.
Ook de volgende getallen spreken boekdelen over de plaatselijke woningnood. Zo meldden zich de afgelopen jaren voor elke beschikbare sociale huurwoning in Amersfoort gemiddeld 180 belangstellenden. Ze komen overigens niet alleen uit de stad zelf, maar ook uit de omliggende gemeenten die meedraaien in het regionaal woonverdelingssysteem.
Verhuizen
Daarnaast blijkt uit recent onderzoek van de afdeling Statistiek, dat 40 procent van de huishoudens in Amersfoort de wens heeft binnen twee jaar te verhuizen, maar niet verwacht dat het zal lukken. Tweederde van hen wil verkassen naar een eengezinswoning en koestert de minste hoop.
Amersfoort is zeker niet blind voor de problemen op de eigen woningmarkt. Met het Deltaplan Wonen 2019-2030 als kompas schroefde de gemeente vijf jaar terug het aantal nieuw te realiseren woningen op van 600 naar 1.000 tot 1.200 per jaar. Door in de genoemde periode een slordige 12.000 nieuwe woonplekken te creëren, kan de grootste nood volgens het stadsbestuur worden gelenigd.
Urgent en ambitieus
De aanpak is even urgent als ambitieus. Omdat Amersfoort behalve in Vathorst-Bovenduist (eerder Vathorst-West) geen toegewezen nieuwbouwgrond meer heeft aan de rand van de stad, moet ze 70 procent van de extra woningen binnenstedelijk realiseren. De lokale bouwopgaaf is daarmee een planologische en logistieke puzzel van formaat. Hoe immers houd je een dichtbevolkte stad leefbaar met een toename van 13 procent (8.000) aan nieuwe woonplekken?
Kantoren op De Hoef worden woningen, de wijk krijgt de naam Hoefkwartier. © Daan Bleuel / Nieuwsplein33
Over dit vraagstuk en over de tussenstand van het Deltaplan Wonen verderop meer. Voor het goede begrip dient eerst de geschiedenis als (voormalige?) groeistad te worden geduid. Aan het begin van de jaren ‘70 van de vorige eeuw is Amersfoort met 80.000 inwoners immers nog niet meer, en ook niet minder trouwens, dan een provinciestad in het hart van het land, gezegend met een prachtig bewaard gebleven middeleeuws centrum en royaal bedeeld met natuur in het buitengebied.
Groeistad
Omdat Nederland voor het eerst sinds de wederopbouw kampt met een snel oplopend woningtekort, wijst de regering, bijna 45 jaar terug alweer, meerdere steden aan voor grootschalige nieuwbouw. Ook Amersfoort valt in de prijzen en mag zich groeistad gaan noemen. De oostelijke en noordelijke skyline van de stad worden in de decennia die volgen gedomineerd door bouwkranen. Het bouwtempo ligt hoog en Amersfoort mag polder na polder aanwijzen voor grootschalige nieuwbouw.
In 1974 begint de bouw van de eerste uitbreidingswijk Schothorst-Zuid. Daarna volgen Schothorst-Noord (1983-1986) en Zielhorst (1987-1991). In 1990 start de bouw van Kattenbroek, dat een blikvanger wordt met zijn gedurfde architectuur. En de koek is nog niet op: ten noorden van Kattenbroek krijgt tussen 1995 en 2000 ook nog de moderne 'urban'- wijk Nieuwland gestalte. In 25 jaar tijd is Amersfoort met 45.000 nieuwe bewoners uitgegroeid tot een middelgrote stad met een bevolking van ruim 125.000.
Eurotekens
Over woningtekort gaat het in de groei-jaren niet of nauwelijks in Amersfoort. De stad is jong en gezond, heeft haar huisvesting en voorzieningen op orde en zou het erbij kunnen laten. De honger om te groeien blijkt echter niet te stillen. Met eurotekens in de ogen vouwt Amersfoort in de Laakpolder aan de oostkant van de snelweg A1 vanaf 2001 het nieuwe stadsdeel Vathorst uit met plek voor 11.000 woningen. Het laatste vinex-project kent de nodige tegenslag en vertraging, maar zorgt even goed voor de zoveelste groeispurt. In 2020 is de bevolking van Amersfoort toegenomen tot 157.000. Inmiddels stond in november 2024 de teller op 163.000.
De ontwikkeling van de woningbouw en de bevolkingsgroei van Amersfoort afgelopen decennia. © Stan Iking / Nieuwsplein33
Hoe onstuimig de groei ook was, het woningtekort is in Amersfoort vandaag de dag even schrijnend als elders. De stad lijkt eerder gestraft dan beloond voor haar expansie, sinds huizenbezitters uit de overvolle Randstad met hun goed gevulde portemonnees Amersfoort hebben ontdekt als betaalbaar en leefbaar alternatief. De migratie uit het westen zorgt voor extra druk op de lokale woningmarkt, stuwt de prijzen op en duwt vooral jonge Amersfoortse gezinnen richting het oosten, waar een koopwoning in Nijkerk en Barneveld nog wel binnen bereik is.
Waar laat je 11.000 woningen?
Terug naar de omvangrijke en ingewikkelde bouwopgaaf waar Amersfoort zich sinds 2019 voor gesteld ziet. Eenvoudiger gezegd: Waar laat je in tien jaar tijd nog eens 11.000 woningen in een stad die er op dat moment al 65.000 telt? Vathorst-Bovenduist is met 3.000 woningen een welkom wingebied in de polder, maar ook meteen de laatste. Binnenstedelijk trekken de gebieden de Hoef-West en Langs Eem & Spoor de kar.
De percentages nog te bouwen woningen verdeeld over het totaal aan bouwprojecten in Amersfoort. © Gemeente Amersfoort.
Op de Hoef-West worden leegstaande kantoren omgebouwd tot appartementen voor in totaal 2.100 één- of tweepersoons huishoudens. In het projectgebied Eem & Spoor (de Wagenwerkplaats, het Trapezium, de Nieuwe Stad en de Kop van Isselt) is met een stevig accent op hoogbouw ruimte gevonden voor 2.900 wooneenheden. De ontbrekende 4.800 woningen staan, veelal als hoogbouw, geprojecteerd in bestaande wijken.
In de komende afleveringen in deze serie zoomt Nieuwsplein33 kritisch in op de woningmarkt in de verschillende stadsdelen, op de knelpunten, de eventuele groeipotentie en de al dan niet evenwichtige verdeling van de pijn.
De ontwikkeling van de woningbouw in Amersfoort de afgelopen jaren. © Stan Iking / Nieuwsplein33
Leusden en Achterveld
Overigens is Amersfoort niet de enige gemeente in de regio die aan de lat staat om de problemen op de woningmarkt aan te pakken. In de regionale Woondeal, die mede op initiatief van toenmalig minister Hugo de Jonge werd gesloten, was sprake van een ambitie van om en nabij de 25.000 woningen.
Het naburige Leusden, waar we in deze serie ook op zullen inzoomen, heeft een relatief bescheiden aandeel. In de Woondeal tekende de gemeente in 2023 voor 1.450 nieuwe huizen. Een deel daarvan is inmiddels gerealiseerd.
Woonvisie
Uit de lokale Woonvisie, die recent het licht zag, blijkt dat Leusden tot 2030 uiteindelijk nog 1.100 woningen aan de bestaande voorraad wil toevoegen. Het leeuwendeel wordt gebouwd in de wijk ‘Tabaksteeg-Zuid’.
In de Leusdense kern Achterveld stampen de heimachines ondertussen door. Terwijl de wijk Mastenbroek II nog volop in ontwikkeling is, worden de eerste schetsen voor Achterveld Noordoost (eveneens aan de Barneveldse kant van het dorp) al op papier gezet. Daar moeten de komende jaren zo’n 175 woningen worden gebouwd.
Amersfoort op schema
Vooralsnog, zo blijkt uit de laatste Voortgangsrapportage Woningbouwopgave van augustus 2024, zit de gemeente Amersfoort redelijk op schema met het naar 1.000 of meer woningen per jaar opgeschroefde bouwtempo. Zo werden in de eerste helft van het afgelopen jaar 581 woningen toegevoegd en belooft de tweede helft van 2024 een vergelijkbaar resultaat. De Deltakering die Amersfoort heeft opgeworpen tegen de woningnood, sorteert daarmee effect. Maar zoals gezegd, op het droge is het probleem nog lang niet.