De gemeente Amersfoort heeft bouwer en ontwikkelaar Hans Vahstal benadeeld en is aansprakelijk voor de gevolgen. Dat blijkt uit de eindbeslissing in de al jaren slepende arbitragezaak tussen Vahstal en het stadsbestuur. De uitspraak kan Amersfoort op een schadebedrag van vele miljoenen komen te staan.
In de eindbeslissing stellen de arbiters vast dat Vahstal door tegenwerking van de gemeente 244 woningen in het lucratieve segment niet heeft kunnen bouwen. Het schadebedrag moet nog worden bepaald in een vervolgprocedure, maar kan oplopen tot 25 miljoen euro.
Of de tientallen jaren oude geschillen tussen de ontwikkelaar en de gemeente nu definitief de wereld uit zijn, is nog onduidelijk. Vahstal is bereid zich neer te leggen bij de eindbeslissing, zegt hij in een reactie. Het college van burgemeester en wethouders is nog niet zo ver: in een bericht aan de gemeenteraad schrijven de wethouders Hans Buijtelaar (Vathorst) en Willem-Jan Stegeman (Financiën en Grondzaken) dat zij wachten op advies van de gemeentelijke advocaten voordat ze een oordeel geven over de uitspraak van de arbiters.
In het bericht aan de gemeenteraad staat ‘dat partijen over en weer en ongeveer in gelijke mate in het (on)gelijk zijn gesteld’. Dat klopt voor zover het gaat over de kosten van advocaten, die de arbiters bij de strijdende partijen laten op grond van tegen elkaar weggestreepte onderdelen van de eisen. Verder stellen de onafhankelijke scheidsrechters vast dat Amersfoort een deel van de verplichting uit 1998 is nagekomen door Vahstal grond aan te bieden voor de bouw van 131 woningen. Daartegenover staat dat de gemeente ‘toerekenbaar tekort is geschoten’ bij de verplichting om nog eens 244 woningen aan te bieden en dat Amersfoort aansprakelijk is voor de schade die Vahstal daardoor heeft geleden. Het stadsbestuur zal Vahstal dus moeten betalen, inclusief rente over de periode vanaf 1998. Hoewel daarmee niet de volledige eis van Vahstal is toegewezen, blijft de gemeente de verliezer.
Dwarsbomen en frustreren
De twisten tussen het stadsbestuur en Vahstal hebben een lange historie, die geworteld is in de ontwikkeling van het zogeheten Centraal Stadsgebied in de jaren tachtig van de vorige eeuw. Het toen ontkiemde verschil van inzicht leidde tot tientallen jaren strijd op alle mogelijke terreinen. Vahstal zette alles op alles om in zijn stad bouwprojecten van de grond te krijgen, ook als de gemeente iets anders voor ogen stond. Het stadsbestuur vond zijn inzichten en initiatieven ongewenst, wat in de praktijk leidde tot het dwarsbomen en frustreren van Vahstals projecten. Andere ontwikkelaars zouden hun aandacht naar elders hebben verlegd, maar Vahstal stapte keer op keer naar de rechter en kreeg daar vaak gelijk. Hoewel diverse wethouders en burgemeesters pogingen hebben gedaan om de verhoudingen te normaliseren, is dat gebleven bij mooie woorden, fraaie ceremonies en niet volledig nagekomen overeenkomsten.
Bij de entree van de wijk Soesterkwartier stond lang het troosteloze Handelsgebouw in een verder gesloopt gebied, totdat Vahstal en de gemeente het eens werden over renovatie en vernieuwing. Nu staat er het Oppidium, met restaurant en detailhandel waar het stadsbestuur lang gevaarlijke concurrentie in zag voor het Eemplein, ertegenover.
De nu afgeronde arbitragezaak draait om de Definitieve Vaststellingsovereenkomst uit 1998 en de Ontwikkelings- en Realisatieovereenkomst uit 2005. In die twee documenten staan afspraken over grond en bouwmogelijkheden van Vahstal in het centrum, maar ook over compensatie voor indertijd misgelopen kansen. De toen toegezegde goedmakers voor Vahstal in de woningbouw, 375 stuks, hadden gebouwd moeten worden tussen 2005 en 2015. Dat is slechts voor een deel gelukt en de schuld van dat falen ligt volgens de uitspraak van de arbiters voor een groot deel bij de houding van de gemeente. Die stuurde bijvoorbeeld aanbiedingen waar niet over te onderhandelen viel of kwam met locaties waar geen rendabele ontwikkeling mogelijk was.
Marktconform
‘Het is een drama voor de stad,’ zegt Vahstal in een terugblik op zijn twisten met de gemeente. ‘Alle vier essentiële punten uit de overeenkomst van 1998 hebben we via procedures en adviezen moeten afdwingen. Natuurlijk ben ik het niet met alles eens in de uitspraak van de arbiters, maar ik ben blij dat die uitspraak er nu ligt. Als de gemeente zich er ook bij neerlegt, zullen wij hem niet aanvechten.’
Tegen de ‘Eindbeslissing bij wege van bindend advies’, uitgebracht op een door Vahstal in 2005 begonnen procedure, is geen hoger beroep mogelijk. Wel kunnen partijen bij de rechter om vernietiging vragen, maar dat is alleen mogelijk als de arbiters ernstige fouten zouden hebben gemaakt.
Het vaststellen van de door de arbiters opgelegde schadevergoeding begint volgens jurisprudentie met onderling overleg. Als de gemeente en Vahstal er samen niet uitkomen, zal een rechter met deskundigen zich over de zaak moeten buigen. Ook tijdens de arbitrage zijn al extra deskundigen geraadpleegd om vast te stellen of Vahstal aanbiedingen van de gemeente kreeg die marktconform waren. Dat bleek onvoldoende het geval.
Over de hoogte van de schadeclaim heeft Vahstal zich nog niet uitgelaten. Hij bouwt vrijwel alleen in de luxe vrije sector, het hoogste segment van de woningmarkt. In het boek Vahstal versus Amersfoort dat in 2015 verscheen, staat op basis van diverse bronnen de schatting van 100.000 euro per misgelopen woning. Omdat de afspraken met de gemeente dateren uit 1998 en 2005 komt de wettelijke rente daar nog bovenop, met volop ruimte om te discussiëren over de datum van ingang. Hoe dan ook gaat het om tientallen procenten.
In Vahstals kantoor aan de Amsterdamseweg houdt de ontwikkelaar de dossiers nauwgezet bij, van juridische en bestuurlijke stukken tot en met krantenknipsels.