“Het zou eeuwig zonde zijn als dit nog jaren gaat slepen,” zegt wethouder Willem-Jan Stegeman (D66, financiën en grondzaken). En zijn collega Hans Buijtelaar (VVD, Vathorst): “Vahstal wil het ook afronden, daar ben ik van overtuigd.” Wanneer het zover is? Aan die voorspelling wagen de wethouders zich niet. Er is al te vaak gedacht dat het decennia oude conflict tussen de gemeente Amersfoort en bouwer/ontwikkelaar Hans Vahstal de wereld uit was geholpen.
Wethouders Stegeman (links) en Buijtelaar.
Hoewel het stadsbestuur sinds de arbitragebeslissing uit december in de rol van verliezer zit, zijn de twee direct betrokken wethouders niet van plan de handdoek in de ring te gooien. Integendeel, deze week is de volgende juridische stap gezet: het verzoek aan de rechtbank om de uitspraak van de drie arbiters te vernietigen. Aan De Stadsbron leggen de bestuurders uit hoe dit te rijmen is met zoeken naar een vrijwillig akkoord tussen de gemeente en Vahstal.
Wat zeggen andere ontwikkelaars tegen u over de zaak-Vahstal? Hebben ze met u te doen bijvoorbeeld, of maken ze bezwaar tegen wat gezien kan worden als een voorkeursbehandeling?
Buijtelaar: “Daar merken we niks van. Het college vindt dat iedereen op een faire manier behandeld moet worden. Je moet krijgen waar recht op is, waar afspraken over zijn, waar contracten over zijn getekend. Daar eindigt het. Niks ten voordele maar ook niks ten nadele.”
Stegeman: “Projectontwikkelaars wijzen niet naar elkaar. Ze hebben hun eigen overeenkomst met de gemeente en die willen ze nagekomen zien.”
Buijtelaar: “In het verleden zijn met andere ontwikkelaars afspraken gemaakt, bijvoorbeeld over het aandeel sociale woningbouw. Inmiddels vindt de raad dat dit 35 procent moet zijn. Staande afspraken blijven staan. Je kunt dat oneerlijk vinden voor een ontwikkelaar die nu op de markt komt en zich aan die 35 procent moet houden. Maar dat is geen reden om eerdere contracten door de papierversnipperaar te halen. Dat zou niet getuigen van een rechte rug bij de overheid.”
Stegeman: “We zijn aangegaan dat we Vahstal het een en ander zouden aanbieden. Dat moet je dan doen. Het is een overeenkomst met hem. Zo hebben we ook overeenkomsten met anderen.”
Buijtelaar: “Bij de Bergpas hebben we met Vahstal heel serieus gekeken hoe we de ontwikkeling van een hotel en zaken daaromheen wel mogelijk konden maken, omdat we de stad en hem hier iets moois gunnen. Alle clichés over onze relatie met Vahstal worden daarin gelogenstraft, maar dat wil niet zeggen dat het een pad vol rozenbladeren is.”
Het nakomen van de meeste afspraken met Vahstal is niet echt gelukt volgens de uitspraak in de arbitrage. Kon de gemeente wel voldoende grondaanbiedingen doen?
Buijtelaar: “Je kunt alleen aanbiedingen doen over grond die je zelf bezit of waar je controle over hebt.”
Stegeman: “Wij hebben de aanbiedingen gedaan. Als de grond in het Ontwikkelingsbedrijf Vathorst zit, moet dat er ook wat van vinden binnen de gemaakte afspraken en de opdracht om een mooie wijk neer te zetten. Het OBV stelt aan Vahstal dezelfde eisen als aan andere ontwikkelaars.”
Buijtelaar: “Het gaat om meer dan huizen neerzetten, de winst realiseren en vertrekken. Er zijn stedenbouwkundige eisen en parkeernormen. De gemeente is de blijvende partij in zo’n wijk.”
Gebouwd door Vahstal in Kattenbroek als resultaat van de overeenkomst met de gemeente: twee-onder-een-kapwoningen bij de brandweerkazerne, gezien vanaf de geluidswal.
Volgens de arbitrage zijn er te weinig woningen aangeboden tegen de afgesproken marktconforme voorwaarden. U vindt dat er wel voldoende is aangeboden, maar de arbiters vinden uw tegenargumenten onvoldoende. Waarom denkt u dat het bij de rechter anders zal lopen?
Buijtelaar: “Als je experts een vraag stelt, komen er opvattingen. Wij hadden een plicht om met marktconforme grondprijzen aan te bieden en dat hebben we gedaan. We hebben de marktconformiteit getoetst door geweigerde biedingen aan een ander voor te leggen. Als die ons aanbod ook te duur vond en er een andere prijs uit kwam die wel marktconform zou zijn, gingen we daarmee terug naar Vahstal, want dan hadden we kennelijk een vergissing gemaakt. Dat soort rondjes kun je eindeloos volhouden maar op een gegeven moment is het ja of nee. Kwamen we er niet uit, dan streepten we het geboden en geweigerde aantal af van onze verplichting. In de arbitrage is over dit soort zaken soms 50/50 beslist, want dan was de aanbieding wel marktconform maar kwam er geen deal omdat het zo lang had geduurd. Dat vind ik een rare afweging. Net zoals de beslissing dat aanbiedingen van voor 2005 niet meetelden voor de overeenkomst uit 1998. En dat het zou gaan over 375 woningen, wat niet staat in de getekende contracten. Dat komt uit een notitie die door de advocaat van Vahstal is opgesteld in 2001, een stuk waar geen enkele vermelding van wordt gemaakt in de later ondertekende overeenkomst van 2005.”
Gebouwd door Vahstal in Vathorst als resultaat van de overeenkomst met de gemeente uit 1998: appartementen bij Rotonde 5.
Als u de uitspraak in de arbitrage vernietigd krijgt, komt dat document weer op tafel in het vervolg, inclusief de discussie hoeveel winst Vahstal op de grond kan maken. Accepteert de gemeente dat risico?
Stegeman: “Dat stuk blijft sowieso op de agenda omdat Vahstal ook een vernietigingsprocedure heeft lopen tegen een eerdere uitspraak van dezelfde arbiters. Daarin staat dat het document geen status heeft, omdat het niet door of namens het college is ondertekend. Wij krijgen wel vaker verslagen van mensen die aan de andere kant van de tafel hebben gezeten, waar wij het dan niet helemaal mee eens zijn.”
Buijtelaar: “Ik heb begrepen dat Vahstal de eindbeslissing uit de arbitrage aanvaardt. Dan zou hij ook de tussenbeslissingen moeten accepteren, maar dat doet hij niet op het punt van het type woningen dat hij aangeboden moet krijgen. Wat van invloed is op zijn verdienvermogen. Ik heb weleens consequentere redeneringen gezien.”
Terwijl beide partijen om vernietiging vragen, adviseert de gemeenteraad u om een bruggenbouwer op pad te sturen. Hoe kan die opereren in zo’n krachtenveld?
Buijtelaar: “Als het gaat om minnelijk schikken, moet je kijken welke mensen daar het best voor zijn toegerust. Je moet bereid zijn een stap naar achteren te zetten als je dat niet zelf bent, en een ander naar voren te schuiven. Datzelfde geldt voor de wederpartij. Dat is de handreiking die we doen.”
Stegeman: “Het zou eeuwig zonde zijn als dit nog jaren gaat slepen. Maar het maakt niet uit of wij wel of niet de uitspraak voordragen voor vernietiging. Vahstals procedure bij de rechtbank gaat nog wel enige tijd duren, er kan hoger beroep volgen. Zonder minnelijke schikking begint het vaststellen van de schade, maar pas als Vahstal de procedure opent. Wij doen dat niet, want wij zijn niet de partij die schade heeft geleden. Zo’n schadestaatprocedure duurt heel lang. Wij willen als college hier zo snel mogelijk vanaf zijn. Dus als er ruimte is voor een gesprek: graag. Maar we gaan niet nu al alles loslaten. Je kunt oordelen dat de eindbeslissing te kort door de bocht is genomen en dus nemen we onze juridische positie in. Want je weet niet wat er uit gesprekken met Vahstal komt.”
Buijtelaar: “De lokale overheid zit er niet om permanente juridische strijd te voeren. Soms moet het, wij hebben ook belangen te verdedigen die verder gaan dan het enkelvoudige belang van een individu. Ik gun Vahstal het allerbeste en dat heb ik ook weleens tegen hem gezegd: jij zit voor jouw belang en als college staan wij voor het belang van de gemeente. En die hoeven niet op een lijn te liggen.”
Andere wethouders dachten in het verleden de zaak op te lossen met nieuwe overeenkomsten. Hoe pakt u het dit keer aan?
Stegeman: “Als er weer een overeenkomst bij komt, moet je geen afspraken maken waar je weer tien jaar mee bezig bent. Want dat geeft ruis, heeft de tijd geleerd.”
Buijtelaar: “En het contract moet kristalhelder zijn. Je krijgt zoiets natuurlijk nooit voor honderd procent dicht. Maar als ik lees 250 woningen en je maakt er 375 van? Ik vind het knap maar ik haal het er niet uit. Goedkope en vrije sector en je maakt daar luxe vrije sector van, ik vind het knap, ik lees het er niet. Maximaal honderd woningen aanbieden per project en je maakt er maximaal vijftig per jaar van, ik vind het knap, ik lees het niet in de ondertekende overeenkomst.”
Dat zei u ook tegen de arbiters, maar die zien het anders. Waarom zal het bij de rechter wel lukken?
Buijtelaar: “Dat weet ik niet, dat is niet aan mij.”
Stegeman: “Wij kunnen de redeneerwijze van de bindend adviseurs op een aantal punten niet volgen. Als wij de opmerkingen niet aan de conclusie kunnen verbinden, verwachten wij dat de rechtbank dat ook niet kan. Intussen is praten een serieuze optie. Los van dat we denken dat we inhoudelijk een goed punt hebben, het praat makkelijker met iemand die weet dat de 375 woningen er ook 250 kunnen worden en dat de aanbiedingen allemaal nog boven de markt hangen. Net als voor ons het risico is dat de zaak toch duurder wordt. Het is in beider belang te kijken of we er een punt achter kunnen zetten.”
In Vianen is een arbitrage tussen de gemeente en een bedrijf lang uitgevochten, waarbij de schade voor de gemeente groter werd door het verstrijken van de tijd.
Stegeman: “Dat is iets anders, want daar had de gemeente zich teruggetrokken uit de overeenkomst, heb ik begrepen. Wij hebben geprobeerd hem uit te voeren. Voor ons is nu de intentie om in gesprek tot een mooi compromis te komen waarna we beiden alle procedures kunnen stopzetten.”
Buijtelaar: “Het is net als met onteigening. Je begint de procedure om je rechten zeker te stellen, en dat is een stok achter de deur om voortgang te boeken in het minnelijk traject. Als er iets op het spel staat, dwingt dat de partijen om met elkaar te spreken.”
Gebouwd door Vahstal in Vathorst als resultaat van de overeenkomst met de gemeente: DekaMarkt Ierse Pond bij Rotonde 14.
In de discussies rond dit dossier wordt nogal eens naar schuldigen gewezen, waarbij Vahstal de gemeentesecretaris Nico Kamphorst noemt als de man die hem al jaren dwarszit. Wat vindt het college daarvan?
Buijtelaar: “Ik zeg altijd als dit gebeurt: je moet bij het bestuur zijn, wij nemen de beslissingen. Ambtenaren kunnen zich in de openbaarheid niet verdedigen. Vahstal weet dat ik er zo over denk en hij laat het wel achterwege in mijn bijzijn.”
Stegeman: “Alsof wij ons oor slechts bij één adviseur te luisteren zouden leggen.”
Buijtelaar: “Het is quatsch. De genoemde ambtenaar is sinds 2010, toen ik de portefeuille grondzaken kreeg, niet of nauwelijks betrokken geweest bij dit dossier. Als gemeentesecretaris is hij de eerste adviseur van het college, dat is zijn taak. Als het iemand zou zijn die niks te vertellen heeft, zit hij niet op de goede plek. Maar het college zegt ja of nee, het college moet het uitleggen in de raadzaal.”
Legt deze kritiek druk op de minnelijke gesprekken die u wilt?
Buijtelaar: “Ik zit ontspannen in de wedstrijd. Op persoonsniveau kunnen Hans Vahstal en ik prima met elkaar praten. Als hij wil doen wat belangrijk is voor de stad, dan nodig ik hem van harte uit zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid te nemen. Het zou mooi zijn als het lukt om het vinden van de oplossing aan een bruggenbouwer over te laten, Dan moeten we beide bereid zijn stappen te zetten. Hij wil het afronden, daar ben ik van overtuigd. Het besluit nemen kan op korte termijn. De vraag is wat het je waard is om de bladzijde om te slaan, dat geldt voor de gemeente en voor Vahstal.”
Op deze grond langs de Bergpas in Vathorst komt een hotelproject van Vahstal, niet verbonden met de overeenkomst uit 1998.