Een plattegrond met Langs Eem en Spoor, de laatste nieuwe wijkjes binnen de bestaande stad. Er zullen noodgedwongen vooral flats worden neergezet. Bron: gemeente Amersfoort.
Stel: u bent wat ouder, de kinderen zijn uitgevlogen en u woont in een ruim huis. U hebt de huur of de hypotheek altijd kunnen betalen. Maar dan komt er iemand van de gemeente die zegt: ,,Ik moet u vragen om te verhuizen. Ga maar naar een appartement.’’ Menige Amersfoorter zal denken: ,,Donder op, ik zit hier goed. Dit is míjn huis, míjn vertrouwde plek en niemand kan mij verplichten om te vertrekken.’’
De kans is groot dat dit verzoek toch zal komen: zij het niet komend jaar, dan wel in 2022. Want u woont namelijk verkeerd. Als we allemaal goed zouden wonen, zou een aanzienlijk deel van de woningnood verminderen. Om die woningnood te bestrijden, wordt er natuurlijk al veel bijgebouwd. Wethouder Kees Kraanen riep al begin 2018, in de aanloop naar de verkiezingen: ,,Amersfoort moet bouwen, bouwen en nog eens bouwen.’’
Maar daarmee komen we er niet. Het college schreef deze maand aan de gemeenteraad dat ‘de woonvoorraad’ beter kan worden benut. De vierkante meters zijn onpraktisch verdeeld. Ik had het al over de gezinswoningen die senioren bezet houden, na het vertrek van de kinderen. Maar er zijn ook ‘scheefwoners’: mensen die een sociale huurwoning bezet houden - terwijl ze daar eigenlijk te veel voor zijn gaan verdienen - of die juist nauwelijks de huur kunnen betalen. Voorts zijn er jongeren die graag zelfstandig willen gaan wonen, maar nog steeds bij moeders rondhangen. We zouden hen tegenwoordig ‘starters op de woningmarkt’ noemen, ware het niet dat er geen woning kan worden gevonden om mee te starten.
Leeftijdsbestendig
Het grote probleem is: doorstroming. Daar mankeert het aan in de stad. Iedereen blijft zitten waar-ie zit. Vooral de wat oudere Amersfoorter is niet geneigd te verkassen, zo blijkt uit enkele onderzoeken. Zij kunnen een ‘wooncoach’ op bezoek krijgen. Die zal geduldig uitleggen dat verhuizen een maatschappelijk belang dient: sinds het vertrek van de kinderen wordt een deel van het huis nauwelijks gebruikt. Zou uw woning niet perfect zijn voor een gezin dat nu nog ergens op een krap flatje hokt? Voorts zijn er uw eigen belangen. Bent u niet toe aan een ‘leeftijdsbestendig’ alternatief? De coach doelt daarmee op een gelijkvloerse woning met een lift, liefst ook in de buurt van een paar praktische winkels. Daar kun je tachtig worden zonder van de trap te vallen.
Nu komt gewoonlijk de tegenwerping: wat kost me dat? Want de huizenprijzen stijgen de pan uit. Om een voorbeeld te geven: de gemiddelde prijs van een koopwoning is opgelopen van 235.000 euro in 2009 naar 341.000 in 2019. Nu kan de coach gaan uitleggen dat de energiekosten kunnen gaan dalen. Want het onderkomen dat hij in de aanbieding heeft, is in de meeste gevallen compact én beter geïsoleerd.
Deze stap heet ‘Van groot naar beter’. Wie meedoet aan de actie, wordt gesteund door de genoemde wooncoach, die niet alleen beschikt over een lijst met passende alternatieven. Hij of zij kan ook een potje aanspreken om een deel van de verhuiskosten te dekken. Bovendien bestaat de mogelijkheid om in de eerste drie jaar een gereduceerde huur te betalen. Om te wennen aan de nieuwe kosten.
Geknars en gepiep
Dankzij deze verhuizing komt een complete ‘verhuisketen’ op gang. De senioren vertrekken naar een kleiner appartement. Ze laten een woning achter waarin een gezin kan trekken. Dat gezin laat een sociale huurwoning achter die wat krap was, maar ruim genoeg voor een twintiger die zo eindelijk op zichzelf kan wonen. Die jongere kan eventueel een ‘jongerencontract’ krijgen met een duur van vijf jaar. Zo komt eindelijk het doorstroom-mechanisme op gang. Met moeizaam geknars en gepiep, maar heilzame gevolgen.
Volgens een voorzichtige schatting zal dit beleid in de komende tien jaar resulteren in ten minste honderd verhuizingen per jaar, waarvan 75 in de sociale huur en 25 in de vrije koop- en huurmarkt. De kosten worden voor de ene helft betaald door de gemeente en voor de andere helft door drie wooncorporaties: Omnia Wonen, Portaal en de Alliantie. Wie bij deze corporaties huurt en 65 jaar of ouder is, kan sowieso met de wooncoach in gesprek gaan. Dat gesprek kan aan de spreekwoordelijke ‘keukentafel’ plaatsvinden, zodat ook digibeten worden bereikt. De aangeboden woning kan afkomstig zijn van een andere corporatie dan de huidige, want de coach is er voor het gemeenschappelijk belang. Zodra de politiek en de corporaties het eens zijn én zodra de details wat verder zijn uitgewerkt, kan de wooncoach de wijken in. Dat wordt uiterlijk 1 april volgend jaar.
De plannen zijn ambitieus maar lijken realistisch. De corporaties blijken namelijk al zo’n vier jaar in de weer te zijn met een wooncoach en een vergelijkbaar beleid. Dit vertelde adviseur Helen Hoogenhout, die namens de corporaties het woord voerde bij een raadsoverleg. De coach benadert uit eigen initiatief de oudere huurders van ‘niet passende woningen’. Het gaat om een kleinschalig project dat tot dusverre leidde tot ongeveer twintig verhuizingen van senioren per jaar. Dat kunnen er meer worden. Noëlle Sanders (raadslid namens Lijst Sanders en makelaar van beroep) wist te melden dat zeker de helft van de 55-plussers in Amersfoort een ruime eengezinswoning bewoont. Hoogenhout meldde ook dat wie te goedkoop ‘scheef woont’, huurkorting kan krijgen bij een verhuizing naar het middensegment.
'Mismatch’
Tot zover het goede nieuws. De raad reageerde positief, maar realiseerde zich dat er nog veel onzekerheden en onbeantwoorde vragen zijn. Neem de projectontwikkelaars: die zullen wel hun eigen gang gaan. Ze hebben al te maken met stringente regels. Van de nieuwbouw gaat 35 procent naar de sociale huur, twintig procent naar de ‘middenhuur’ en de rest naar de vrije sector. Dit komt neer op huren tot 737 euro, 991 euro en alles wat hoger is. Juist in de vrije sector kan een projectontwikkelaar goed verdienen, maar zo makkelijk gaat dat niet in Amersfoort.
Er is intussen, zo erkent het college, een ‘mismatch’ tussen vraag een aanbod. De woningbouw tot 2030 voorziet voor zestig procent in huurwoningen, terwijl de helft van de woningzoekenden wil gaan kopen. Een meerderheid wil een ‘grondgebonden woning’ - denk aan een rijtjeshuis met tuin - maar de plannenmakers denken aan vijftig procent appartementen. Wethouder Menno Tigelaar zei desgevraagd dat er binnen de stadsgrenzen nou eenmaal onvoldoende ruimte is om op grote schaal grondgebonden te gaan bouwen. De appartementen zijn veelal aan de kleine kant, terwijl er juist een stijgende vraag is naar grotere flats.
Meer vragen: die tijdelijke huurkorting bij een verhuizing, hoe lang duurt die precies? En moet de huurder daarna de volle mep betalen? Het antwoord: het college denkt aan een jaar of drie en weet het verder nog niet. Als een jongerencontract na vijf jaar afloopt, wat dan? Staat de jongere op straat? Nee, het overgrote deel vindt in die tijd wel iets anders. Maar voor de enkelen die dat niet lukt, moet wel een ‘passende oplossing’ worden gezocht.
De maatregelen en de wooncoach, zo schrijft het college, moeten de burgers ‘verleiden’ bij gebrek aan een ‘negatieve prikkel’. Niemand kan tot verhuizen worden gedwongen. Er zullen dus, zoals gezegd, vast Amersfoorters zijn die de wooncoach het liefst vlot de deur uit werken, mopperend: ,,Dit is míjn huis, míjn vertrouwde plek en niemand kan mij verplichten om te vertrekken.’’