Amersfoort moet mee in de vaart der volkeren. Tot 2030 moeten er 13.000 woningen bijkomen. Om het groen rond de stad te sparen moet dat aantal vooral door inbreiding en hoogbouw worden gerealiseerd. Hierover heerst op dit moment brede consensus in de stad.
Maar lang niet iedereen is overtuigd van nut en noodzaak van de nieuwbouw. Is de temperatuur op de woningmarkt werkelijk tot het kookpunt opgelopen of wordt de nood overdreven? Het is maar hoe je het bekijkt, zo blijkt uit de feitelijke ontwikkelingen op de woningmarkt. Een ding is ook duidelijk: er zijn de afgelopen jaren teveel dure koopwoningen gebouwd en te weinig goedkope huurwoningen.
Meten is weten
De druk op de woningmarkt is makkelijk te meten. De ontwikkeling van de koop- en huurprijzen op de particuliere markt enerzijds en van de wachtlijsten in de sociale huur anderzijds; deze drie gegevens geven inzicht in de situatie op de woningmarkt. De koop- en huurprijzen op de particuliere markt geven precies aan op welk niveau vraag en aanbod van woningen met elkaar matchen. In de sociale huur doen echter vraag en aanbod niet hun werk zoals op de vrije markt. De prijzen voor goedkope huurwoningen (met huren tot ongeveer 700 euro) zijn immers sterk gereguleerd. Daarom kan men voor dit segment van de woningmarkt beter kijken naar een andere maatstaf: de wachtlijsten.
Het is niet makkelijk om voor de particuliere koop- en huurmarkt tot een gemiddelde prijs te komen. Deze zijn niet alleen afhankelijk van vraag en aanbod, maar de gemiddelde prijs wordt ook beïnvloed door het aantal transacties en de kwaliteit van de woningen. Wanneer er in een periode veel villa’s in de verkoop of in de huur gaan en in een andere periode veel appartementen, heeft dat gevolgen voor de gemiddelde verkoop- en huurprijs. Dat soort schommelingen moeten natuurlijk verrekend worden en dat is niet altijd makkelijk gezien het relatief geringe aantal transacties.
In de particuliere huursector gebruikt men daarom meestal niet de huurprijs per woning, maar de huurprijs per vierkante meter. Daarmee wordt een belangrijk deel van de kwaliteitsverschillen tussen huizen in de gemiddelde prijs meegenomen.
Hoe staat het er nu mee in Amersfoort? Het antwoord op die vraag hangt af van welke termijn je hanteert. In woningland kijkt men doorgaans hooguit één of twee jaar terug. Die korte termijn leidt soms tot alarmerende berichtgeving die niet altijd recht doet aan de werkelijke situatie. Een incidentele forse stijging belandt met koeienletters in de krant, terwijl gelijkblijvende prijzen nauwelijks nieuwswaarde hebben. Mede daarom is het belangrijk niet alleen de korte termijn in ogenschouw te nemen, maar ook langetermijnontwikkelingen te bekijken (zie de grafieken onderaan dit artikel).
Kopen op korte en lange termijn
De kortetermijnontwikkeling van de koopprijzen vanaf 2016 is zonder meer spectaculair. In de afgelopen drie jaar zijn de gemiddelde prijzen met ruim 40 procent gestegen (reëel, dat wil zeggen na correctie voor inflatie, bedraagt de prijsstijging ongeveer 34 procent). Een dramatische ontwikkeling. Een ontwikkeling ook die niet is vol te houden, niet voor de individuele woningzoekenden en niet voor de woningmarkt als geheel. Vanuit de korte termijn zijn alle zorgwekkende beschouwingen van de afgelopen tijd dus alleszins te rechtvaardigen.
De langetermijnontwikkeling laat echter een heel ander, meer genuanceerd, beeld zien (zie figuur 1). In vergelijking met 2008 is anno 2019 de gemiddelde koopprijs per woning in Amersfoort 30 procent hoger. Gecorrigeerd voor inflatie leidt dit tot een gematigde prijsontwikkeling. Immers, met een inflatie van 19 procent over de periode 2008-2019 zijn de reële koopprijzen in Amersfoort gemiddeld met 11 procent gestegen, dus minder dan 1 procent per jaar.
Een belangrijk deel van de huidige ‘woningprijsexplosie’ is een inhaalslag voor de daling van de daaraan voorafgaande jaren. Vanaf 2008 tot najaar 2013 daalden in Amersfoort en in Nederland de koopprijzen namelijk als gevolg van de financiële crisis. Na 2013 volgde een omslag en sindsdien is de markt voor koopwoningen aan een gestage opmars bezig.
Een andere factor van de prijsexplosie is, is dat woningen vanwege de lage rente en de onzekerheid op de beurs meer en meer beleggingsobjecten zijn geworden. In Amsterdam zijn in 2016 een kwart van de verhandelde woningen aangekocht zonder hypotheek.
Akkoord, daar heeft de starter die nu een woning wil kopen niet zoveel aan (hoewel die natuurlijk volop profiteert van de historisch lage rentestand). Maar iedereen die al wat langer op de woningmarkt actief is, mag de ontwikkeling van de hedendaagse koopprijzen niet als een verrassing zien. Ondanks de koeienletters in de kranten en de paniekverhalen van allerlei betrokkenen.
Wel heel opvallend is de ontwikkeling van de prijzen van de verschillende woningtypen. Terwijl in de afgelopen twintig jaar woningbehoefteonderzoeken uitwezen, dat er een overschot in Nederland was aan goedkope appartementen en een tekort aan luxe vrijstaande woningen, suggereren de huidige cijfers dat de situatie in Amersfoort precies omgekeerd is (zie figuur 2). Vooral goedkope meergezinswoningen (appartementen) zijn per saldo sterk in prijs gestegen (ruim 40 procent), terwijl de duurdere woningen juist in prijs zijn achtergebleven. Twee-onder-een-kappers zijn in Amersfoort tussen 2008 en 2019 weinig in prijs gestegen – slechts 18 procent, ongeveer evenveel als de inflatie – en vrijstaande woningen zijn zelfs aanzienlijk goedkoper geworden. Kostte een vrijstaande woning in Amersfoort in 2008 gemiddeld 750.000 euro, nu betaal je er gemiddeld 640.000 euro voor.
Huren per vierkante meter
Vorig jaar, in 2018, liep de druk op de particuliere huurmarkt de spuigaten uit. Wanhopige makelaars klaagden steen en been over het gedrag van even wanhopige woningzoekenden. “Ik krijg gemiddeld eens in de twee à drie weken bedreigingen als ‘Ik maak je af’ naar mijn hoofd geslingerd. Of ze schelden me verrot. Dat gebeurt vaak, als mensen diep in de zorgen zitten. Bijvoorbeeld omdat ze geen woning meer hebben vanwege een echtscheiding. Ik vond de economische crisis een leukere tijd. Toen verhuurden we onze woningen ook allemaal, maar hoefde ik niet elke keer 50 mensen af te wijzen. Dat scheelde een hoop tijd en veel teleurgestelde reacties." (AD/Amersfoortse Courant 11-5-2018)
Het blijkt een trend. De afgelopen jaren zien we in het voorjaar even een snelle stijging – met alle daarbij behorende koppen in de krant – in het najaar gevolgd door een lichte daling – die dan veel minder opschudding in de pers veroorzaakt (figuur 3). Per saldo vertoont de gemiddelde huur per vierkante meter de laatste jaren een duidelijk stijgende trend. Van 2016 tot 2019 zijn de gemiddelde huurprijzen gestegen van ongeveer 10 euro naar 12 euro per vierkante meter, een forse stijging van 20 procent in vier jaar tijd.
Net als op de koopmarkt laat ook de langetermijnontwikkeling op de particuliere huurmarkt per saldo een aanzienlijk lagere groei van de prijzen zien. De toename van de huurprijs bedraagt over de afgelopen negen jaar – van 2010 tot 2019 – ongeveer 25 procent, oftewel 2,5 procent per jaar. De lagere groei wordt verklaard door de crisistijd van 2010-2013, toen de prijzen niet stegen maar voortdurend schommelden tussen de 9,50 en 10 euro per vierkante meter.
Kortom, het is maar weer hoe je het bekijkt. Met een kortetermijnblik zie je een dramatische stijging van de particuliere huren. Kijk je naar de langere termijn, dan valt het allemaal reuze mee, zeker als je ook de inflatie meeneemt.
Overigens verhult die huurprijs per vierkante meter een belangrijke ontwikkeling in de particuliere huursector. Het blijkt namelijk dat de gemiddelde huren per woning achterblijven bij de vierkante meterprijs. De gemiddelde particuliere huurwoning wordt dus steeds kleiner. Voor dezelfde prijs krijgt de huurder steeds minder vierkante meters!
Wachtlijsten in de sociale huur
Toen vorig jaar de makelaars klaagden over wanhopige woningzoekenden, moet het baliepersoneel van De Alliantie en Portaal op de Heiligenbergerweg bij zichzelf hebben gedacht: ‘dat is bij ons al jarenlang dagelijkse praktijk. Vijftig mensen afwijzen, het is de moeite…. Bij ons staan duizenden mensen op de wachtlijst.’
Over de wachtlijsten in de sociale huur is al eerder uitvoerig bericht in De Stadsbron (zie: https://www.destadsbron.nl/nl/dossier_bouwkoort_2_hebt_u_nog_even_geduld). Daarbij bleek dat een alleenstaande met een beetje geduld – gemiddeld zo’n zes jaar – nog wel een flatje kan bemachtigen. Maar voor een gezin met kinderen op zoek naar een eengezinswoning is zo’n woning als een lot uit de loterij: je weet dat er prijzen vallen, maar helaas gaan ze elke keer weer jouw neus voorbij. Ingrid en Henk met de kinderen komen niet meer in een sociale huurwoning terecht. Zij moeten noodgedwongen uitwijken naar de particuliere huursector of de koopsector. Waarmee ook meteen de ontwikkelingen in de koopsector gedeeltelijk verklaard zijn.
Geen dure huizen, maar corporatiewoningen
De Nederlandse woningmarkt onderscheidde zich vroeger van de andere landen in Europa door het geringe aandeel koopwoningen en het grote aandeel sociale huurwoningen. Mede daarom zijn er de afgelopen twintig jaar nauwelijks sociale huurwoningen bijgebouwd en zijn alle bouwinspanningen gericht geweest op koopwoningen, ook in Amersfoort (zie figuur 4). De nadruk op koopwoningen werd in die tijd ook verdedigd vanuit de verwachting dat de vraag naar goedkope woningen zou afnemen. Immers, iedereen werd rijker en steeds meer mensen zouden zich een duurdere woning kunnen veroorloven. Steeds minder mensen zouden dus in een goedkope sociale huurwoning willen wonen en de leegstand in die sector zou fors toenemen. Tegelijkertijd zou de vraag naar nieuwe, duurdere woningen fors stijgen en daarom moesten vooral dat type woningen gebouwd worden.
De prijsontwikkelingen op de Amersfoortse huizenmarkt tonen aan dat de nadruk op dure koopwoningen in de afgelopen jaren is doorgeslagen. De duurdere huizen dalen in prijs, terwijl in de goedkope segmenten van de woningmarkt de druk toeneemt: lange wachtlijsten in de sociale sector en mede als gevolg daarvan sterk oplopende prijzen voor goedkope appartementen.
Laten we de oplossingen vooral zoeken waar de problemen liggen. Dat wil zeggen in de sociale huursector. De afgelopen twintig jaar was stilstand het devies met als gevolg een gemiddelde wachttijd van acht jaar. Dat is onaanvaardbaar. Het aantal goedkope huurwoningen moet drastisch omhoog, dat zou de eerste prioriteit moeten zijn.
Op de particuliere markt – hoe hard makelaars en andere betrokkenen ook roepen – zijn de problemen veel minder urgent. Dure appartementen op dure locaties – voor projectontwikkelaars doorgaans een aantrekkelijk perspectief – helpen de Amersfoortse woningzoekenden geen steek verder.
Bron: Amersfoort in cijfers
Bron: Amersfoort in cijfers
Bron: www.pararius.nl
Bron: Amersfoort in cijfers