1 comment

Bovenduist onontwarbare kluwen van belangen, claims en regelgeving

by Eric van der Velden
April 2, 2020at 7:39PM

Reconstructie van hoe het mis ging met Vathorst-West (Bovenduist). Deze potentiële wijk voor 3000 woningen viel ten prooi aan wantrouwen, onderhandse afspraken en conflicterende belangen.

Een van de meest complexe vraagstukken op het bordje van het Amersfoortse college heet Bovenduist. De uitkomst is het probleem niet. Die tekent zich al veertien jaar af voor deze polder ten westen van Vathorst: de bouw van een wijk voor zo’n 3000 woningen. Het is de weg er naar toe die voor de hoofdbrekens zorgt. Om Bovenduist wikkelde zich een kluwen van belangen, claims, oude afspraken, verwachtingen en regelgeving.

Ondertussen kost Bovenduist geld. Er is in 2006 circa 20 miljoen euro aan uitgegeven. Geboekt als een grondaankoop, maar in feite een afkoopsom. Tot 2019 zo in de begroting verwerkt dat het de portemonnee van de burger nauwelijks raakt. Nieuwe boekhoudregels staken daar echter een stokje voor. Zolang er geen bouwbesluit is genomen, moet de stad bij de uitgaven rekening houden met een verliespost van 4,6 miljoen. 

Eén hobbel is genomen. De coalitie is niet langer verdeeld. De partij van GroenLinks-wethouder Astrid Janssen wilde niet op voorhand aan bebouwing van weer een landelijk gebied. Daar kwam GroenLinks op terug, zo hoort De Stadsbron als eerste. Niet zo zeer vanwege de financiële dreiging. De partijtop loopt tegen de nadelen aan van de keus voor uitsluitend binnenstedelijk bouwen. Met 1000 woningen per jaar blijkt de bouwopgave zo groot, dat buurten in het geweer komen. De commotie om een bouwplan voor een piepklein stukje park Schothorst maakte bij de GL-fractie een discussie los, die het laatste zetje gaf tot voortschrijdend inzicht.

GroenLinks wil modelwijk

"Bij het klassieke denken over bevolkingsgroei," vertelt GL-raadslid en planoloog Jeroen Bulthuis, "ga je uit van een harde grens tussen ‘groen’ en ‘rood’. Wat groen is moet groen blijven; bouwen doe je alleen daar waar het al toch verstedelijkt is. Hoe goed dit principe ook is, bij deze bouwopgave leidt het tot een ingesnoerde stad. Bewoners worden tegen elkaar gedrukt. De kwaliteit van wonen in Amersfoort dien je dan beter met een zachte overgang tussen stad en ommeland. Het groen trek je dan als het ware de stad in, zoals de stad dat vroeger al heel goed heeft gedaan met de parken Randenbroek en Schothorst. De structuur van ons gebied leent zich daar voor. Als we straks Isselt bebouwen biedt de strook langs de Eem groenkansen die je niet verloren mag laten gaan."

Fractievoorzitter Dillian Hos: "Nadat we gewend waren aan het idee, begonnen we het leuk en uitdagend te vinden. Tussen bouwbesluit en de daadwerkelijke realisatie zit een periode van zeven tot veertien jaar. Je hebt het dus over de wijk van de toekomst, waar wij in deze coalitieperiode de kaders voor kunnen bepalen. Hoe krijg je Bovenduist zo duurzaam mogelijk? Hoe regel je het openbaar vervoer zo, dat Vathorst niet weer een autowijk krijgt? Niets staat nog vast, we staan aan het begin van ons denken. Het enige wat we zeker weten is dat we het niet aan de bouwers over willen laten. Dan krijg je automatisch nog meer Vathorst, nog meer over een weiland uitgerolde eengezinswoningen."

Bulthuis: "Geen sector die traditioneler denkt dan de bouwwereld. Leg je als gemeente geen heel strakke kaders op, dan blijft het bij volume maken met beton en baksteen. Terwijl houtbouw duurzamer kan zijn en ook minder arbeidsintensief. Je moet je niet laten gijzelen door wat bouwers allemaal roepen. Als je in Amersfoort geen geld kunt verdienen met woningbouw dan heb je je bedrijfsvoering niet op orde. Zo simpel is het ook."

Hos: "Bouwers verkeren al vele jaren in onzekerheid over Bovenduist. Die willen vooral duidelijkheid. Duidelijkheid gaan we ze geven."

eric2.jpg

Baggerdepot

Onduidelijk waren de bedoelingen met Bovenduist (voorheen Amersfoort-West) van meet af aan, zo leert een reconstructie. De gemeente dacht de polder evenals Vathorst-Noord landelijk te kunnen houden, of hield in elk geval die mogelijkheid open. De gebieden bleven buiten het plangebied van Vathorst.

Marktpartijen voorzagen dat dit op termijn een onhaalbare kaart zou zijn en kochten in Noord al vast agrarische grond op. West lieten zij vooralsnog voor wat het was.  Daar hield al decennialang afvalverwerkingsbedrijf Smink nering. Een verplaatsing had zowel bij bebouwen als landelijk houden van West voor de hand gelegen, ware het niet dat de provincie Utrecht omhoog zat met zeven miljoen kuub slib uit waterwegen. Dit bestuursorgaan, onontbeerlijk voor de ontwikkeling van Vathorst, had bij de stad toestemming voor uitbreiding van Smink afgedwongen. Er zat een enorm baggerdepot aan te komen.

De protesten zwollen aan bij het naderen van de realisatie. Niet alleen van burgers. Op de achtergrond voerden de bouwers van Vathorst een stevige lobby. Ze waren al niet blij met Smink als uithangbord voor het nieuwe stadsdeel, en helemaal niet met één die hún potentiële werkterrein ook nog eens ging verkleinen met een stortplaats voor vervuild slib. Een college viel over deze kwestie. Een ruime meerderheid van de raad schaarde zich achter het verzet. De provincie kwam tot inkeer en vond verbazend snel elders in de provincie een alternatief voor het baggeroverschot.

Smink moest gecompenseerd en afgekocht worden. Voor circa 18 miljoen (met bijkomende kosten 20 miljoen) nam de stad in 2006 een nagenoeg waardeloze 18 hectare van Smink over. In de nabijheid van een vuilverwerker mogen geen huizen komen. Hooguit mag je er sportvelden aan leggen, waaraan nu inderdaad wordt gedacht. Wel is een deeltje inmiddels in gebruik als bedrijfsterrein.

Die miljoenen had de stad niet liggen. Met een afgesloten lening gaf het gemeentebestuur in feite haar handelingsvrijheid op. Die 20 miljoen moest - en daar stemde de gemeenteraad mee in - terugverdiend worden met de bebouwing van West, en waarschijnlijk ook Noord. Voor de bouwers van Vathorst uiteraard goed nieuws; uitbreiding van het lucratieve werkterrein verzekerd.

Pet die niet paste

Bouwers en gemeente kozen bij de ontwikkeling van Vathorst voor een zogeheten publiek-private samenwerking (PPS). Tijdens de krediet- en bouwcrisis bracht deze risicodragende vorm de stad aan de financiële afgrond. Toen leek het het ei van Columbus. Amersfoort ging nu ook zelf op Vathorst geld verdienen aan de grote vraag naar woningen, terwijl de raad de kaders zou blijven bepalen. De PPS heet Ontwikkelingsbedrijf Vathorst (OBV), en bestaat nog steeds. Gemeente en een consortium van bouwers bezitten elk de helft van de aandelen. Het consortium bestaat uit Heijmans, de Alliantie, AM, BPD en Dura Vermeer en draagt de verwarrende naam Vathorst Beheer. Met het OBV is onmiskenbaar de basis gelegd voor de kluwen. De belangen van stad en bouwers raakten verstrengeld. De gemeente kreeg een pet op die niet paste: grootaandeelhouder van een commercieel opererend bedrijf.

Dat een college van burgemeester en wethouder anders denkt en handelt dan een raad van bestuur van een onderneming, blijkt uit het pijnlijke vervolg van het Smink-debacle. Als agrarische grond een bouwbestemming krijgt, is het zaak om snel de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) te vestigen. Speculatie wordt hiermee voorkomen. De eigenaren worden gedwongen om eerst met de gemeente om tafel gaan. Wat de gemeente een uitgelezen kans biedt om de grond relatief goedkoop in bezit te krijgen.

Het college pakte niet door met de WVG. De bouwers van Vathorst raakten nerveus. Begrijpelijk: andere marktpartijen konden de vier resterende kavels van Bovenduist opkopen, en daarmee zouden zij en het OBV buiten spel komen te staan. Op de dag dat het college een klap op de WVG gaf, bracht hoofd Grondzaken en Planeconomie Arnoud Ashouwer het OBV op de hoogte. Had de topambtenaar een paar dagen langer gewacht, dan was de WVG een feit geweest. Nu ontstond er een minimale ruimte om buiten de gemeente om kavels aan te kopen. En dat deden de bouwers van Vathorst, tot verbijstering en ontzetting van de gemeenteraad. Met hoge bedragen, veel hoger dan wat de stad zou betalen, werden de resterende vier kaveleigenaren op Bovenduist over de streep getrokken. De contacten waren overduidelijk al gelegd, met medeweten van het college overigens.

eric3.jpg

Partijen vertrouwen elkaar niet

Waarom bood Ashouwer de bouwers van Vathorst die ruimte? En waarom handelde zij zo oncollegiaal, zo tegen de bedoeling in van de gemeente, hun partner bij het OBV? Een evaluatie van het bureau Omniplan draait om de hamvragen heen. Het rapport laat de mogelijkheid open dat Ashouwer de de bouwers slechts gerust heeft willen stellen: ‘Jongens, de kogel is door de kerk, nu geen vrees meer voor het toeslaan van andere marktpartijen’.

Waarschijnlijker is dat Ashouwer de bouwers tot aankoop heeft aangespoord. Dat kan gebeurd zijn vanuit de beste bedoelingen. Een WVG biedt immers ook risico’s. Komen de kaveleigenaren er met de gemeente niet uit, dan staat het hen vrij om zaken te doen met alle marktpartijen. En zo had het OBV alsnog naast Bovenduist kunnen grijpen, en de gemeente naast de benodigde inkomsten voor het aflossen van de lening van 20 miljoen. Ashouwer werd zover bekend niet ontslagen of op non-actief gezet. Wel stapte hij niet lang daarna op om in dienst te treden van een stedenbouwkundig adviesbureau.

Uit het rapport blijkt dat er veel meer op de achtergrond speelt. Kort gezegd: de partijen vertrouwden elkaar niet, wisten niet wat ze aan elkaar hadden. Bovenduist werd een schaakbord. Dat kwam vooral door een onderhandse toezegging uit 1999 aan de bouwers. Ze mochten buiten het plangebied van Vathorst nog eens 1200 woningen realiseren. Het waarom van dit royale gebaar is tot op de dag van vandaag geheim, al werd wel duidelijk dat het met Vathorst-Noord te maken had. Daar kochten de bouwers in een vroeg stadium grond, wellicht omdat de gemeente hen op het verkeerde been had gezet.

Met de kavels op Bovenduist verwierf het consortium een drukmiddel. Een garantie als het ware, die maakte dat de stad niet onder de 1200 woningen uit kon komen. Eerder deed bouw- en aannemingsbedrijf E.M.M. Schoonderbeek al iets vergelijkbaars met een kavelaankoop. In het evaluatierapport draaide deze Amersfoortste ondernemer niet om zijn motief heen: ‘Grip krijgen op de bouwproductie en druk uitoefenen op Vathorst Beheer ter nakoming van afspraken’. Het reikt dus verder. Vathorst Beheer vertrouwde de gemeente niet, en werd op zijn beurt gewantrouwd door een grote aannemer. De partijen wapenden zich tegen elkaar. Uit vrees dat een ander er met hun deel van de Vathorst-koek vandoor zou gaan. Ook de gemeente nam strategische posities in. Amersfoort bezit via het OBV naast de eigen ‘baggergrond’ ook de zogeheten overhoeken. Dat zijn aanzienlijke lappen die zich niet laten bebouwen, maar die wel van cruciaal belang zijn voor de (groen)inrichting van de wijk. Zelfs De Alliantie liet zich niet onbetuigd in dit weinig verheffende machtsspel. Naast de via de Vathorst Beheer aangekochte grond, bezit de woningbouwcorporatie nog 3,2 hectare.

Kluwen bleef onaangeroerd

Tijdens de bouw- en kredietcrisis bleef de kluwen onaangeroerd. Vlak voor het uitbreken sprak de raad zich nog wel uit voor het bouwmodel van een ‘hedendaags dorp’ met circa 2100 tot 2400 woningen. De provincie was voorstander van het ‘stedelijke model’ met circa 3000 woningen. Gezien de huidige druk op de woningmarkt is nagenoeg zeker dat de provincie alsnog haar zin krijgt. Ook GroenLinks acht nu het stedelijke model onontkoombaar.

Vermeldenswaard is de goed beargumenteerde analyse van raadslid Raphaël Smit van de Groep van Vliet/Amersfoort Anders uit september 2011. Uitgaande van 3000 woningen is de grond die Amersfoort bezit volgens hem bruikbaar voor ‘slechts’ 700 woningen. De afhankelijkheidspositie van de private partijen is daarmee dermate groot, dat je je kunt afvragen of het voor de gemeente niet beter is om zich terug te trekken. Smit pleitte voor ‘zelfrealisatie’. De gemeente verkoopt de grond aan de bouwers voor een marktconforme prijs, en beperkt zich vervolgens tot haar traditionele rol: het bepalen van een duidelijk bestemmings- en beeldplan. Kortom: de strakke kaders, waarvoor GroenLinks nu ook pleit.

Het OBV is een bedrijf met een directeur, personeel en een kantoorpand. Als om en nabij 2022 de laatste woning in ‘het gewone Vathorst’ is opgeleverd, kan de ontmanteling van deze PPS beginnen. Maar daar zet het college niet op in. De ’expertise’ moet bij voorkeur behouden blijven voor de ontwikkeling van Bovenduist, zo valt uit een raadsvoorstel uit 2017 op te maken. Daarmee maakt het college het zich lastig. Want het is zeer de vraag of een dergelijke publiek-private samenwerking nog wel mag volgens een Europese aanbestedingswet uit 2012. Op schriftelijke D66-vragen daarover volgde een ontwijkend antwoord. De wet stond volgens het college 'niet in de weg om bij gebiedsontwikkeling met de grondeigenaren een exploitatiemaatschappij zoals het OBV op te richten'. Maar tegelijk wees ze erop ‘dat bij aanbesteding geen van de partijen bevoordeeld mag worden.’

Wat is de echte reden waarom het college niet van het OBV af wil? De raadsleden weten het, die zijn in het geheim bijgepraat. De burger moet het doen met speculeren. Het meest waarschijnlijk is dat de gemeente nat gaat als zij de eigen grond verkoopt voor een ‘zelfrealisatie’. Naast de aflossing van de 20 miljoen, ontbreek er ook nog een slordige 10 miljoen voor de aanleg van een hoognodige verbindingsweg. Met louter grondverkoop valt die 30 miljoen nooit op te brengen. En dan hangt ook nog de claim van het consortium voor de bouw 1200 woningen boven de markt. Hoe denkt de stad die toezegging in te lossen?

De raad stemde juni 2017 in met een krediet van 250.000 euro voor een verkenning van de ‘financiële en inhoudelijke kaders’ van Bovenduist. De hoogte van dit bedrag zegt genoeg over hoe vastgedraaid deze kluwen zit. Hier moeten dure advies- en advocatenkantoren aan te pas komen. Dat er na bijna drie jaar nog steeds geen resultaat van de verkenning op tafel ligt, doet het ergste vrezen.

Krachtproef voor Nico Kamphorst

Hoofd kluwen-ontwarring is Nico Kamphorst. In elk managementboek valt te lezen hoe verstandig het is als de top van een bedrijf of organisatie zich met een zekere regelmaat vernieuwt. Deze topambtenaar slaagt er vanaf 2002 in om bij elke collegewisseling zijn positie te versterken. Na het recente opstappen van de gemeentesecretaris, nam hij deze functie er ook nog tijdelijk bij.

In de periode dat zijn collega Ashouwer onder vuur lag wegens vermeend lekken, was Kamphorst directeur Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer. Hiërarchisch nog een trapje hoger dan Ashouwer, en dus op zijn minst mede-verantwoordelijk voor alles wat er na het Smink-debacle mis ging. Mis liep het onder zijn leiding ook met een andere bouwer en ontwikkelaar: Hans Vahstal. Net zoals bij het consortium ligt er een toezegging voor woningbouw-compensatie aan ten grondslag. Kamphorst valt deze schimmige dealtjes niet aan te rekenen, dat gebeurde voor zijn tijd. 

De affaire Vahstal raakte Vathorst toen het er in 2017 op leek dat Vahstal op de Bergpas een complex met bioscoop, een Decathlon, horeca en een hotel mocht bouwen. Hij had het OBV aan zijn zijde, de relatie met de gemeente leek zich te herstellen. De laatste stand is dat Vahstal het opgeeft. De gemeente blijft naar zijn zeggen traineren met de benodigde vergunningen. Al zijn beoogde partners haakten inmiddels af.

eric1.jpg

De Bergpas in Vathorst. Hier was een bioscoop en een Decathlon gedacht.

Kamphorst organiseert zijn eigen onmisbaarheid, zo lijkt het. Een aantal dossiers zijn inmiddels zo explosief en zo complex, dat niemand anders er nog wijs uit kan worden of er zijn vingers aan durft branden. Raadsleden praat hij onder geheimhouding bij. Over de zaak Vahstal zei een zeer ervaren raadslid tegen de Stadsbron: ‘Zo technisch, zo juridisch, dat ik eerlijk gezegd dacht: het zal wel.’

Gerespecteerd wordt hij ook. ,,Kamphorst  is een uitstekende en zeer scherpe onderhandelaar voor de gemeente,’’ vertelt een andere insider tegen de Stadsbron,  ,,Zo iemand heb je nodig. Je kunt  met al die grote belangen niet zonder."

Grote beleggers investeren weinig

Bij mensen die lang op dezelfde machtige plek zitten, is het bijna onvermijdelijk dat er zich een coterie vormt. Een kring van vertrouwelingen, een ons-kent-ons-cultuur.

Een manager van een groot vastgoedfonds bevestigt deze aanname. ,,Amersfoort is door een gerenommeerd adviesbureau op de tweede plek gezet van de meest interessante steden om te investeren in huurwoningen," zo vertelt hij aan de Stadsbron, "Ons fonds is dus zeer geïnteresseerd in Amersfoortse bouwprojecten. Andere steden benaderen ons actief, die plegen echt acquisitie. Van Amersfoort horen we nooit wat, je moet overal zelf achteraan. En vaak blijk je dan net te laat, wordt het weer een van de Amersfoortse ontwikkelaars Lithos, Schipper Bos of Heillijgers of de Alliantie. Ik zou zeggen: nodig ons in een vroeg stadium uit om mee te denken over bouwlocaties. We gaan voor kwaliteit, hebben vele miljoenen te investeren, wat wil je als gemeentebestuur nog meer?

"Het is opvallend dat er in een stad als Amersfoort, die als zeer aantrekkelijk wordt bestempeld, maar zeer weinig door de grote Nederlandse beleggers wordt geïnvesteerd. Dat komt, denk ik, omdat de Amersfoortse markt weinig transparant is. Bouwconflicten worden onderhands opgelost met het geven van posities op andere plekken. Dat geeft een ondoorzichtig geheel. En het zorgt ervoor dat de lokale partijen het rijk voor zich alleen hebben."

Deze beheerder, die om begrijpelijke reden anoniem wil blijven, heeft een interessante theorie over het ontstaan van de ons-kent-ons-cultuur: "In tegenstelling tot andere provinciesteden had Amersfoort nooit een regiofunctie. Er was en is geen andere verzorgingsgebied dan Amersfoort zelf. Dat betekende weinig beweging van buiten naar binnen, en andersom. De stad groeide als kool, dus voor een Amersfoortse bouwer was er geen enkele reden om eens buiten de eigen stadsgrenzen te kijken. Genoeg te doen in eigen stad.’’ 

Politiek verantwoordelijk voor Bovenduist is wethouder  Hans Buijtelaar (VVD). Hij zal er op worden afgerekend, terwijl het eigenlijk om de finale krachtproef van Kamphorst gaat. Als een modelwijk á la GroenLinks verrijst, komt deze topambtenaar een straatnaam toe. Moeten de toekomstige bewoners het met grauwe huurkazernes en confectiehuizen doen, dan staat voor altijd vast welke partij nu echt de goede handelaar in dit machtsspel was. En dat is dan overduidelijk niet de gemeente. 

method

Eric van der Velden is een gepensioneerd  dagbladjournalist. Hij werkte onder meer als kunstredacteur van het Utrechts Nieuwsblad,  redacteur economie van het AD,  en verslaggever van het AD Amersfoort.

sources

Raadsbrieven, collegevoorstellen,  evaluatierapport Omniplan, en gesprekken met betrokkenen.

(make yourself known using your full name)

comments

Steun de Stadsbron!

U steunt ons met een gift via IDeal al met een bedrag vanaf 2 euro per artikel.

Draag bij!