Bouwen in Stoutenburg: een eerste verkenning

Hogeschool Saxion heeft een StadsLab opgezet, waarin studenten van de opleidingen Bestuurskunde, Stedenbouwkundig Ontwerpen, Ruimtelijke Ordening & Planologie en Klimaat & Management samenwerken aan maatschappelijke opdrachten. VVD Eemland vroeg ze om een inventarisatie uit te voeren van de mogelijkheden om ‘woonplekken’ te realiseren in een gebied buiten de stad, zodanig dat er voor iedereen bereikbare woonoplossingen ontstaan op een manier die de kwaliteit van het landschap niet aantast.

Het door de studenten op te leveren product moet de basis vormen voor constructieve gesprekken over manieren die woningnood oplossen zonder nieuwe problemen te veroorzaken. Wanneer partijen na de verkiezingen elkaar proberen te vinden zou een goed onderbouwd ideeënboek van grote waarde kunnen zijn. De studenten hoefden zich in elk geval niet te houden aan de eventuele stokpaardjes van de VVD.

 De opdracht

Vijf aankomende stedenbouwkundigen en planologen gingen hard aan het werk in het gebied dat in het verkiezingsprogramma van de VVD in 2018 en 2022 is opgenomen als zoekgebied voor woningbouw: Stoutenburg-Noord. De voornaamste reden om voor dit gebied te kiezen is de ligging ten zuiden van station Hoevelaken. Nieuwe bewoners zouden dan de auto kunnen laten staan. Ook Amersfoort is vanuit dit gebied goed bereikbaar met de elektrische fiets of scooter. In het hart van Stoutenburg-Noord ligt een beschermd natuurgebied; maar op andere plaatsen zou wellicht kleine plukjes woningen kunnen gerealiseerd door transformatie van bestaande gebouwen of kleinschalige nieuwbouw.

Met de studenten is besproken dat het niet alleen over complete woningen hoefde te gaan waar mensen de rest van hun leven in kunnen trekken. Daarom spraken we over ‘woonplekken’, waar je misschien een jaar of acht met plezier woont, en misschien ook wel wat voorzieningen deelt met anderen. Het ligt dan misschien ook voor de hand om dan vooral voor huurwoningen te kiezen in een betaalbaar segment. 

Er was geen tijd voor een marktonderzoek, maar uit verschillende bronnen rijst het beeld op dat een deel van de starters in de woningmarkt best graag in het groen zou willen wonen, ook met jonge gezinnen. Als verhuur vaker zou worden toegestaan zou dat voor agrariërs in het gebied een bijdrage kunnen leveren in de bedrijfsvoering. Er komt een enorme hervorming van de agrarische sector aan, waarbij verhuur van een aantal woningen wellicht een mooie aanvulling kan zijn op nevenverdiensten als een zorgboerderij, een caravanstalling of een Landwinkel. En als grond niet wordt verkocht aan eigenaar-bewoners is het in de toekomst altijd weer mogelijk om de natuur weer te herstellen, zeker als gekozen wordt voor verplaatsbare woonunits.

De studenten kregen mee dat ze zich voor dit onderzoek niet al te veel hoefden te laten hinderen door wet- en regelgeving. De regels voor het omzetten van een boerenbedrijf naar woningen bieden nu weinig ruimte voor het toevoegen van iets grotere aantallen woningen. Het ‘rode-contouren-beleid’ zorgt er nu voor dat bouwen buiten de stad sowieso erg moeilijk is. Het onderzoek geeft wel handvatten om nog eens naar die regelgeving te kijken. Wat nu niet kan, is over een aantal jaren misschien wel mogelijk.
De opdracht was vooral te kijken naar de kwaliteiten en verbeterpunten van het huidige gebied, en ideeën te verzamelen die in andere delen van het land zijn ontwikkeld. Op de website van de gemeente Amersfoort kunnen binnenkort het onderzoek en de achterliggende stukken bekeken worden. Op verzoek van de VVD zal een ronde (een soort commissie) over ons plan georganiseerd worden. Hier kan iedere geïnteresseerde kennisnemen van die inventarisatie en eventueel deelnemen aan het gesprek met de Gemeenteraad.

Het gebied onder de loep

De opdrachtgevers voor deze verkenning waren dus op zoek naar beelden van de mogelijkheden voor ‘niet-destructieve’ woningbouw in het buitengebied. Deze beelden kunnen overal in Nederland worden toegepast. Maar om het zo concreet mogelijk te maken voor de studenten en voor degenen die straks in Amersfoort de beslissingen moeten nemen is de opdracht toegespitst op Stoutenburg-Noord.

Op dit moment wonen er in het gebied 128 inwoners, Ca 0,0043 % van de grond is bebouwd. Dat zijn dus 0,27 personen per hectare, of 1,86 personen per woning.
Stoutenburg noord is agrarisch buitengebied van de stad Amersfoort en is omringt door veel natuur. Het gebied is erg groot maar schaars bebouwd. Het gebied ligt aan de A1 en grenst aan de gemeenten Nijkerk en Leusden. Door deze gunstige ligging en de lage hoeveelheid bebouwing, is dit een gebied waar nog heel veel mogelijk voor bijvoorbeeld woningen of andere ontwikkeling.
In Stoutenburg-noord valt 14% van alle woningen onder de categorie 'villa', dat is best een hoog percentage als je nagaat dat er 69 woningen staan. In plaats van dat er grote villa's staan, zouden er ook bijvoorbeeld meerdere kleine eengezinswoningen kunnen staan. Op dezelfde hoeveelheid bouwoppervlak zouden veel meer mensen kunnen wonen, dus waarom kan zo'n grote villa wel gebouwd worden en een kleinere woning niet?

Vier oplossingsrichtingen

Vervolgens zijn de studenten aan de slag gegaan met vier oplossingsrichtingen voor het toevoegen van woningen. Al die oplossingen zijn al eens ergens in Nederland toegepast. De studenten gingen in het gebied op zoek naar de meest geschikte locaties voor de toepassing. Geen enkele oplossing is zonder problemen uitvoerbaar, er zijn altijd haken en ogen, en wetten en bezwaren. Maar mede door het goede beeldmateriaal zetten de studenten ons goed aan het denken.
De vier uitgewerkte oplossingsrichtingen zijn:
• Appartementen in de zones tussen groen en rood
• Omzetten van (agrarische) bedrijfsruimtes naar woningen
• Verborgen buurtschappen
• Tiny houses
Al deze oplossingen hebben voor- en nadelen, en er zullen nog veel details moeten worden uitgewerkt. In hun eindpresentatie hebben de studenten dit op een rijtje gezet. Maar omdat hun opdracht bedoeld is om discussie mogelijk te maken, kiezen we er in dit artikel voor om de lezer zelf zijn afwegingen te laten maken. In de stukken voor de te organiseren Ronde zal wel te zien wat de studenten als voor- en nadelen van de verschillende oplossingen zien.

Appartementen

Juist vanwege de huidige wetgeving wordt in de huidige praktijk vaak gebruik gemaakt van wat je de ‘inktvlek’-benadering zou kunnen noemen: de huidige bebouwingszone wordt uitgebreid door daar een rij nieuwe woningen voor te zetten. Er is immers toch al geen sprake van open landschap. Dat geldt ook voor de bouw van woningen langs spoorwegen of snelwegen. In Stoutenburg-Noord ligt deze oplossing voor de hand ten zuiden van de A1 en de spoorlijn van Amersfoort naar Apeldoorn. Deze oplossing is onder meer toegepast in Tilburg/Goirle langs de A58. De taludwoningen langs de A1 in Nieuwland kunnen ook als voorbeeld dienen.

Omzetten van agrarische bedrijfsruimten

Op 6 december 2021 besteedde Nieuwsuur aandacht aan het onderzoek van Edo Gies van de Wageningen Universiteit. Volgens zijn schatting komt er de komende jaren zo’n 15 miljoen vierkante meter aan agrarisch vastgoed beschikbaar voor herbestemming. Ook in Stoutenburg-Noord zijn schuren en stallen te vinden die geen agrarische functie meer hebben, en die mogelijk niet meer gaan krijgen. Het is niet altijd eenvoudig om van een (deel van) een bedrijfsgebouw woonruimte te maken – en de huidige regelgeving werkt ook niet altijd mee – maar de door de studenten verzamelde referentiebeelden zijn zeer uitdagend.

Buurtschappen of miniwijkjes

Er zijn op dit moment al programma’s waardoor het mogelijk is om woonruimte te realiseren op de locatie van boerderijen die niet meer als zodanig in gebruik zijn. In de praktijk bestaat de nieuwbouw haast altijd uit koopwoningen in het zeer dure segment. Er worden vaak eisen gesteld aan de architectuur: de woning moet er van een afstandje uitzien als een boerderij.
Studenten kwamen tot een heel ander soort oplossing: buurtschappen met tussen de 20 en 40 woningen, goed geïntegreerd in het landschap. Deze kleinschaligheid zorgt ook voor een beperkte verkeerstroom. Door de opzet van een buurtschap zijn bewoners wellicht meer geneigd om vervoersmiddelen te delen en kan volstaan worden met een lagere parkeersnorm wanneer er deelauto’s en deelfietsen beschikbaar zijn. Op fietsafstand van station Hoevelaken hoeft dat geen probleem te zijn. Een buurtschap kan een paar gedeelde voorzieningen hebben. Het is denkbaar dat hier vooral mensen willen wonen die zich verbonden voelen met het buitengebied, en misschien wel een actieve rol willen spelen in beheer en voedselproductie.

Tiny houses

Voor het momenteel mateloos populaire concept van de tiny houses zijn de studenten op zoek gegaan naar een locatie ‘in the middle of nowhere’. Ook hiervoor geldt dat het niet vanzelfsprekend is dat er een auto voor de deur staat. De aansluiting op infrastructuur (met name riolering) geeft nog wel wat hoofdbrekens. Dat heeft met name te maken met het originele gebruik van de akkers waarop de tiny houses gebouwd konden worden, want een van de opdrachten hiervoor was de er gekeken werd naar een echt tijdelijke oplossing waardoor er ook de mogelijkheid is om de akker na een aantal jaar weer in gebruik te nemen voor zijn originele doel. Het doel van de akker had te maken met veeteelt. De aanleg van riolering zou de grond in de toekomst ongeschikt kunnen maken voor begrazing door rundvee.

Het totaalplaatje

Hoewel lang niet alle projecten direct mogelijk of wenselijk zijn, hebben de studenten gekeken wat het zou betekenen als alle projecten tegelijk zouden worden uitgevoerd. Met 60 appartementen, 30 half-zelfstandige wooneenheden in voormalige schuren, 80 woningen in twee nieuwe buurtschappen en 60 tiny houses zou (voor een groot deel goed betaalbare) woonruimte gerealiseerd kunnen worden voor zo’n 230 huishoudens. Als al deze woningen als huurwoning zouden worden aangeboden zou dat een positief effect hebben op de wachttijden voor sociale huurwoningen, en op de prijzen van huur- en koopwoningen in de markt. De druk op de onderkant van de woningmarkt zal lager worden.

Natuurlijk staat daar tegenover de druk op het buitengebied iets toeneemt. Maar het onderzoek laat zien dat de landschappelijke kwaliteit van het gebied niet perse slechter wordt door het verbeteren of vervangen van bestaande gebouwen. Nieuwbouw kan goed in het landschap worden ingepast, misschien wel beter dan tot op heden gebruikelijk is. En misschien dragen dit soort projecten daardoor juist bij aan meer betrokkenheid van Nederlanders bij het buitengebied. Initiatieven in die richting, zoals Herenboeren, komen misschien makkelijker van de grond als er meer mogelijkheden komen om bij de gezamenlijke landbouwgrond te wonen.

Mitsen, maren, mengen

In dit artikel hebben we niet teveel gezegd over de voor- en nadelen van elke oplossingsrichting. Natuurlijk zijn die wel besproken in het overleg tussen de opdrachtgevers en de studenten. Het is nooit de bedoeling geweest om mensen te overtuigen van de noodzaak van bouwen buiten de stad. We werden vooral gedreven door nieuwsgierigheid naar de mogelijkheden.
Niet alles wat kan is ook wenselijk, maar dan is het altijd nog mogelijk om ideeën aan te passen of met elkaar te mengen. We gaan ervan uit dat er in de aanloop naar de verkiezingen goede inhoudelijke gesprekken hebben plaatsgevonden, waarin ook de woningzoekenden zelf van zich lieten horen. De VVD-fractie zal voorstellen om de studenten het woord te geven tijdens een Ronde-avond van de gemeenteraad. Niet om te overtuigen, maar om te ontdekken hoe we de kwaliteiten van onze omgeving kunnen gebruiken om nieuwe oplossingen te bouwen. In Stoutenburg-Noord en in vergelijkbare gebieden.

Wat misschien nog wel een belangrijkere les van dit project is geweest: jonge, slimme en creatieve mensen kunnen ons helpen om te ontsnappen aan de patstellingen in de politiek. Deze studenten hebben fantastisch werk geleverd waar nog lang over zal worden doorgepraat. In geouwehoer kan je niet wonen, zei Jan Schaeffer ooit. Waar wel, daar hebben deze studenten ons prachtige ideeën over gegeven.