Bouwkoorts (4): 'Iedereen dacht: de sociale huursector kan wel krimpen'

De wachtlijsten in de sociale huisvesting zijn torenhoog. Er is in de afgelopen twintig jaar per saldo geen enkele sociale huurwoning in Amersfoort meer bijgekomen. Het aantal schommelt al decennialang tussen 19.500 en 20.500. Die ontwikkeling vraagt om een reactie van de Alliantie, met zo’n 13.000 woningen in Amersfoort de grootste corporatie van de stad. Aan het woord zijn directeur Joan van der Burgt en manager wonen Bert Bosman. Over het waarom van de achterstand en vooral over de uitdagingen voor de komende jaren: over inbreiding, hoogbouw en de investeringen in duurzaamheid.

Volgens Bert Bosman is de huidige achterstand vooral een erfenis uit het verleden. Hij werkt al jarenlang voor de Alliantie en herinnert zich nog goed de economische omstandigheden van zo’n twintig jaar geleden, rond de eeuwwisseling. Het waren gouden jaren, de inkomens stegen elk jaar en de armoede nam af. De verwachting was dat steeds meer mensen zelf voor huisvesting konden zorgen – zich een koopwoning konden veroorloven – en er dus steeds minder sociale huurwoningen in Nederland nodig waren. ,,Iedereen dacht: de sociale huursector kan wel krimpen. Het is niet meer voor te stellen, maar leegstand was in die jaren een reëel risico. Het lag dus niet voor de hand om het aantal sociale huurwoningen uit te breiden.’’

Prioriteit kreeg het project ‘Amersfoort vernieuwt’, een samenwerkingsverband met de gemeente en collega corporatie Portaal. De Alliantie investeerde in achterstandwijken  als Liendert en Kruiskamp fors in nieuwbouw en renovatie. Dat gebeurde deels met de opbrengst van de verkoop van sociale huurwoningen. ,,Dat past in onze volkshuisvestelijke taak,’’ zegt Bosman, ,,Je helpt mensen die niet voor een duurdere huurwoning in aanmerking komen aan een goedkope koopwoning.”

Liendert en Kruiskamp kregen een gedifferentieerder woningaanbod. Zo maakten oude flats aan de Liendertseweg plaats voor eengezinswoningen. Van der Burgt: ,,De bewoners die in het leven vooruitkomen en een andere woning zoeken, hoeven niet langer de wijk te verlaten maar kunnen er blijven wonen. Dat is alleen maar goed voor de sociale cohesie in de wijk.”

Nieuwbouw Liendertseweg

Controversiële locatie

Wat ook meespeelt bij het huidige tekort aan sociale huurwoningen, is de opgave om het groen rond de stad groen te houden. Voor de provincie Utrecht is het essentieel dat bouwopgaven zoveel mogelijk binnenstedelijk worden gerealiseerd. Maar het realiseren van binnenstedelijke locaties gaat niet altijd van een leien dakje. Bewoners komen in het geweer tegen de  aantasting van hun vertrouwde woonomgeving. Vaak hebben zij andere ideeën over wat te doen met beschikbare plekken in de stad. Zo ontwikkelde de Alliantie met enkele partners op het terrein van het oude Elisabethziekenhuis plannen voor drie woontorens, maar kreeg het gebied na jarenlang touwtrekken uiteindelijk een groene bestemming. Bosman: ,,Of die discussie van toen nu ook zo gevoerd zou worden, waag ik te betwijfelen.”

Kortom, de achterstand die in de afgelopen jaren is opgelopen, kan worden verklaard door beleidskeuzes uit het verleden, waarbij men uitging van krimp van de sector en van nieuwbouwopgaven op controversiële locaties.

Amersfoort heeft het tot nu toe vooral gezocht in uitbreidingswijken en in ruime woningen. Het woningtapijt uitrollen, zo werd dat ook wel genoemd. Maar die keuze slokt enorm veel ruimte op en dat wil de provincie niet meer. Er zijn bovendien ontwikkelingen gaande die een andere aanpak ondersteunen. De huishoudens worden steeds kleiner – de groep eenpersoonshuishoudens neemt alleen maar toe – en dat maakt het mogelijk om kleiner te bouwen, zeker in de binnenstedelijke gebieden. Ook wordt duidelijk dat niet meer alle jonge gezinnen zitten te wachten op een auto voor de deur. De provincie speelt hierop in met plannen rond OV-knooppunten en de gemeente Amersfoort met het inzetten van deelmobiliteit.

Maatwerk

De Alliantie is geen tegenstander van hoogbouw, maar wil wel maatwerk blijven bieden. Van der Burgt: ,,Elke locatie vraagt om een specifieke invulling: soms bouwen in het groen, soms willen we laagbouw en soms kiezen we voor hoogbouw. Het is echt een verkeerde aanvliegroute om te zeggen: er is maar één woonproduct en dat moet iedereen maar passen.”

Hoewel voorstander van gedifferentieerd bouwen in de wijken, is de Alliantie niet gelukkig met de raadsmeerderheid voor het mengen van huur en koop in de twee geplande torens in het project Zangvogelweg in Liendert. Bosman: ,,Op voordeurenniveau wordt het mengen te gecompliceerd. Hoe ga je dat regelen binnen de Vereniging van Eigenaren?  De praktijk zal zijn dat de Alliantie een meerderheid krijgt, en dat kan tot spanning leiden bij de particuliere eigenaren. Huurders hebben andere belangen dan de kopers.’’  Van der Burgt: ,,Bovendien bestaat een deel van onze doelgroep ook uit woningzoekenden die uit een instelling komen, of uit een begeleid-wonenproject. We kunnen heel idealistisch zijn en zeggen: die moeten allemaal mengen, maar dat is niet altijd de beste oplossing.”

Het vinden van ruimte voor woningbouw vraagt om creatieve oplossingen. Een zo’n creatieve oplossing is het transformeren van leegstaande kantoren. Tot nu toe zijn het vooral projectontwikkelaars die deze kans benutten Van der Burgt; ,,Waarom de Alliantie daar niet meer aan doet? Wij kunnen niet zomaar een kantoor aankopen met het idee: weet je wat, misschien gaan we er later wel een keer iets mee doen." Regelgeving verbiedt dat. Een private partij mag speculeren dat er op een kantoor ooit een woonbestemming komt, maar corporaties mogen dat niet. Zij mogen alleen een kantoorgebouw aankopen als er al een woonbestemming op rust. Projectontwikkelaars zijn de corporaties dus doorgaans een stapje voor. Bovendien zijn heel veel kantoren in eigendom van beleggers en die geven een kantoor, zelfs als het leegstaat, niet voor niets weg. Van der Burgt: ,,Het is geen onwil van onze kant, we hebben echt wel rondgekeken. Trouwens, op De Hoef-West hebben we op de Lichtenpenweg 6  afgelopen tijd een kantoor verworven met een woonbestemming. In dat pand ontwikkelen we nu samen met een private partner een mix aan woningen: circa 50 sociale huur, tussen de 75 en 100 kamerwoningen en ruim 80 koopappartementen in de vrije sector. Het project wordt gezien als een spin-off voor de herontwikkeling van het hele gebied. De Hoef-West moet uiteindelijk een nieuwe wijk worden met een mix van wonen, werken en leren. Van zo’n gevarieerde opzet word ik heel enthousiast.”

Lichtenpenweg 6

Middensegment

Een andere creatieve oplossing is om de corporaties een grotere vinger in de pap te geven in het middensegment, in de woningbouw met een huur van 700 tot 1000 euro. Daarmee worden twee vliegen in één klap geslagen: de corporaties kunnen hierdoor hun financiële positie verbeteren en bovendien het scheefwonen beter aanpakken. De huurders wonen immers in een goedkope sociale huurwoning, terwijl een deel van die groep makkelijk een duurdere huurwoning zou kunnen betalen (en is daar ook vaak toe bereid).  Bosman: ,,Of denk aan de ouderen die met een enorme huurtoeslag een eengezinswoning bezet houden, maar absoluut geholpen zouden zijn met een driekamerappartement, gelijkvloers en met een lift.” Voor een daadkrachtige aanpak van het scheefwonen moeten er dus meer woningen in het middensegment komen.

Om vervolgens diezelfde mensen een extra duwtje in de rug te geven, zou een inkomensafhankelijke huur een optie zijn. Mensen met een forse inkomensgroei gaan dan ook meer huur betalen. Van der Burgt: ,,Een inkomensafhankelijke huur is een eerlijke huur. De bedoeling is dat mensen zeggen: gezien de huur en de woning die ik daarvoor krijg, ga ik mijn heil ergens anders zoeken. Tot nu toe zijn die inkomensafhankelijke huuraanpassingen marginaal, wij zouden graag een substantieel verschil willen maken.”

Het lijkt een vicieuze cirkel. Want om de inkomensafhankelijke huur zijn werk te laten doen, moeten er meer woningen bijkomen, onder meer in het middensegment. Alleen bij voldoende woningaanbod kunnen mensen die al jaren in hun woning vastzitten, doorstromen naar een woning die beter past bij hun huidige situatie. Van der Burgt: ,,Daarvoor geldt weer: hoe gemengder een wijk, hoe eenvoudiger het wordt dat die mensen die stap in hun vertrouwde woonomgeving maken.”

De corporaties hebben altijd gepleit voor een grotere rol in het middensegment. Zij hebben in het verleden ook een rol gespeeld, maar de afgelopen jaren zijn alle initiatieven in die richting door de minister van Wonen teruggefloten. Het middensegment zou niet tot de kerntaken van de corporaties behoren. De reactie van Van der Burgt:  ,,Wees eerlijk, de marktpartijen hebben de afgelopen jaren niet geleverd. Dat is overigens wel logisch, want het beheren van middenhuurwoningen is in feite niet hun businesscase. Zij bouwen een blokje, beheren de woningen enige tijd en stoten ze dan af. Het is niet hun pakkie-an om voor langere tijd woningen te beheren voor huurders met een bescheiden beurs. Dat vragen hun aandeelhouders ook niet. Die willen vooral een rendement zien van tenminste 8%. De corporaties stellen dat soort rendementseisen niet.”

Met marktpartijen die niet geleverd hebben wat er van hen werd verwacht en een toenemende druk op de woningmarkt is het niet verbazingwekkend dat er stemmen opgaan om de corporaties een meer nadrukkelijke rol te geven in de bouwopgaven. Het Rijk en ook verschillende gemeenten varen steeds vaker een andere koers dan in het verleden toen alle prioriteit naar de marktpartijen ging. Ook de gemeente Amersfoort heeft enkele jaren geleden een andere afslag genomen en een minimumeis van vijfendertig procent sociale huurwoningen vastgesteld. Bosman:  ,,Dat is alvast een stap in de goede richting.”

Duurzaamheidsopgave

Den Haag zal het niet toegeven, maar de koerswijziging heeft ook te maken met de tweede grote klus (naast de binnenstedelijke opgaven), namelijk de duurzaamheidsopgave. Bij de transformatie naar een duurzame samenleving heeft de overheid de corporaties keihard nodig. Het Rijk beschouwt de sector als de startmotor van het project. De corporaties beheren in totaal 2,4 miljoen woningen. Het Rijk hoopt dat als de corporatiesector in de wijken met de opgave begint, de kopers vanzelf volgen.

Bij de duurzaamheidsopgave volgt de Alliantie echter een pragmatische aanpak, aldus  Bosman. ,,We gaan niet overal als een dolle 0 op de meter krijgen. We kijken voortdurend hoe we ons geld zo effectief mogelijk in kunnen zetten.” Dat betekent dat per woningbouwcomplex bekeken wordt of en hoe de verduurzaming handen en voeten krijgt. De Alliantie rolt nu bijvoorbeeld zonnepanelen uit over de stad, maar wil tegelijkertijd voldoende speelruimte overhouden voor toekomstige innovaties. Niemand kan overzien wat er tot 2050 allemaal mogelijk wordt. ,,Als de gemeente bijvoorbeeld ergens een warmtenet wil, dan haken we daarop in.”

Het einddoel is een volledig C0₂-neutrale woningvoorraad in 2050. Op dit moment gaat men ervan uit dat daarvoor een bedrag van 1,8 miljard euro nodig is. Bosman: ,,Dat bedrag hoesten wij niet zomaar op. We maken ons zelfs grote zorgen of we het geld wel bij elkaar krijgen zonder dat onze bedrijfsvoering in gevaar komt. De afgelopen jaren zijn de financiële regels voor woningcorporaties behoorlijk aangescherpt. Wij als Alliantie moeten boeten voor het wangedrag van enkele collega’s die onzorgvuldig met maatschappelijk geld omgingen. Dat heeft het niet makkelijker gemaakt.”

Van der Burgt: ,,In mijn ideale wereld zouden we samen met bijvoorbeeld de gemeente, met andere corporaties en met projectontwikkelaars boven de kaart van Amersfoort gaan hangen en dan gezamenlijk bepalen: ‘in dit stukje buurt staan prima huurwoningen, die knappen we op. Een ander deel gaat in de verkoop, want dat zorgt voor menging in eigendomsverhoudingen en genereert investeringen voor duurzaamheid en voor eventuele transformatie of nieuwbouw.’ Samen nadenken en werken aan een wezenlijke verbetering van het wonen in de buurt. Nu is dat dikwijls moeilijk, want een gesprek met de gemeenteraad wordt al snel politiek. Wij willen vooral de wijken centraal stellen. In concreto: kortere wachtlijsten, gedifferentieerd wonen en duurzame, betaalbare woningen voor de toekomstige generaties. Dat is waar wij voor gaan. En dat is waar je ons op mag afrekenen.”