bouwkoorts 7: aan gentrificatie kleven nadelen, maar het biedt ook boeiende mogelijkheden

door addy schuurman

De huizenprijzen in een arbeiderswijk als het Soesterkwartier rijzen de laatste jaren de pan uit. Een bedrag van 300.000 of 400.000 euro ben je al snel kwijt voor een woning. Op makelaarssite funda.nl staat op dit moment (10 oktober 2019) bijvoorbeeld een eenvoudige rijtjeswoning in de Kastanjestraat te koop met een vraagprijs van 300.000 euro. Of een rijtjeswoning aan de Soesterweg voor 395.000 euro. Natuurlijk, er zijn ook nog goedkope arbeiderswoningen te vinden, bijvoorbeeld aan de Primulastraat of het Anjerplein (beiden voor 225.000). Ideaal voor een alleenstaande of een stel dat gaat samenwonen. Maar een huis voor minder dan twee ton, dat is in het Soesterkwartier verleden tijd.

Die prijsontwikkeling roept vragen op. Hoe betaalbaar blijft het Soesterkwartier voor mensen met een smalle beurs? Gaat de wijk eenzelfde kant op als Wittevrouwen in Utrecht of de Jordaan in Amsterdam? Die twee wijken zijn de bekendste voorbeelden in Nederland van een ontwikkeling die we ‘gentrificatie’ noemen.

Een controversieel begrip, want voor sommigen is het een schrikbeeld en voor anderen juist de oplossing voor allerlei stedelijke problemen. Dat bleek afgelopen maand ook in de Amersfoortse gemeenteraad. Op initiatief van de eenmans-fractie van Rob Molenkamp vond een hoorzitting plaats over het onderwerp. De gemeenteraad worstelde duidelijk met het begrip: sommige leden vonden het woord dermate besmet, dat zij het etiket liever niet op de Amersfoortse situatie wilden plakken. Anderen gemeenteraadsleden hadden minder aarzelingen om de term te gebruiken, maar of en in hoeverre er nu sprake was van gentrificatie in Amersfoort bleef een beetje in de lucht hangen.

Wat is gentrificatie? Is het schrikbeeld terecht? Het antwoord is zoals zo vaak: het is maar hoe je er naar kijkt. Gentrificatie is een heel divers verschijnsel, dat zich voordoet op een geliberaliseerde woningmarkt. Het kan tot toenemende tegenstellingen binnen de wijk en de stad leiden, maar het kan ook aanleiding geven tot interessante experimenten. Het voorbeeld van Berlijn toont hiervan enkele voorbeelden: daar leidde het proces in de ene wijk tot een verpauperde buurt, in een andere wijk werd het een commercieel succesverhaal en weer elders leidde het tot een bloeiende alternatieve ‘scene’ die een nieuwe impuls gaf aan het lokale cultuurleven, zonder gemeentelijke subsidies.

Wat is gentrificatie?

Gentrificatie komt letterlijk voor in de hele wereld, van Zuid-Afrika tot Noorwegen, van Los Angeles, via Londen en Parijs tot aan Moskou en Peking. De lijst van internationale literatuur over het onderwerp is even indrukwekkend. Op basis hiervan is het mogelijk het begrip te beschrijven en te duiden.

Als er iets uit de internationale literatuur blijkt, is dat gentrificatie een bijzonder gecompliceerd proces is, dat zich in allerlei gedaanten voordoet. Als we het toch in enkele zinnen moeten samenvatten, dan komt het in essentie erop neer dat een verloederde wijk een opknapbeurt krijgt, waardoor het aanwezige vastgoed (woningen en winkels) aanzienlijk in waarde stijgt. De prijsstijgingen leiden ertoe dat de oude bewoners – veelal uit lagere klassen – worden verdrongen door meer welgestelden. Dat geldt ook voor de middenstand en de horeca: oude, goedkope zaakjes sluiten de deuren en worden vervangen door luxe, hippe zaken.

Dit proces is bijzonder controversieel. Wordt de wijk er in elk opzicht beter van of gaan er met de transformatie van de buurt waardevolle aspecten verloren die nooit meer terugkomen? En wat gebeurt er met de oude bewoners die uit de wijk verdreven worden?

Moderne gezinnen…

Aan het proces van gentrificatie liggen volgens de internationale wetenschap allerlei geleidelijke maatschappelijke processen ten grondslag. Aan de ene kant – aan de vraagkant naar de woningen in de verloederde wijken – is de herwaardering van het wonen dichtbij of in de binnensteden essentieel. Lange tijd was het wonen in de suburbs populair, aan de rand van de stad in de buitenwijken of daarbuiten, in de satelietdorpen en -steden (denk aan Leusden). Maar de laatste decennia zoeken sommige groepen niet langer een woonomgeving met rust, groen en ruimte, kortom: een dorpse sfeer. Nee, zij zoeken juist de nabijheid van stedelijke voorzieningen, van reuring, een bruisend leven en een omgeving waarin men in alle anonimiteit kan opgaan.

Wetenschappers hebben de groepen aangewezen die gevoelig zijn voor dit grootstedelijk klimaat. Een belangrijke groep zijn de gezinnen van jonge tweeverdieners die nog lang niet aan kinderen toe zijn; zij nemen kinderen op latere leeftijd. Deze groep wil niet in een standaard-doorzonwoning in een buitenwijk wonen, op grote afstand van het werk. De groep zoekt authenticiteit, individualiteit en vrijheid; men wil wonen in een historische buurt en hecht groot belang aan de lokale identiteit (streekproducten, lokale karakter van het stadsgezicht en dergelijke).

Ten slotte is de groep doorgaans welgesteld en vooral werkzaam in de diensteneconomie. Men werkt bijvoorbeeld in kantoorbanen die graag dicht bij elkaar in stedelijke centra of dicht bij een treinstation zijn gevestigd. Dat is immers makkelijk overleggen/vergaderen met andere dienstverleners/conculega’s.

Kortom, de belangrijkste dragers van de gentrificatie wordt gerekruteerd uit de jonge, goed opgeleide en goed verdienende middenklasse, die een combinatie zoekt van enerzijds het gemak van werken en wonen op korte afstand van elkaar en anderzijds de nabijheid van het bruisende stadsleven.

…zoeken historische pandjes

Aan de aanbodkant is de aanwezigheid van verwaarloosde binnenstadsterreinen de belangrijkste factor. Vanouds investeerden steden in nieuwbouw in de suburbs, terwijl in de bestaande wijken langzaam maar zeker een proces van verwaarlozing en sociale achteruitgang op gang kwam. In deze buurten daalden de huizenprijzen en bleven de huren achter bij de huren elders in de stad.

Daartegenover staan juist grote potenties: deze buurten leveren namelijk goedkope en karakteristieke – historische – huisvesting, dicht bij het centrum. Een ander pluspunt is dat deze wijken dikwijls ingericht zijn op langzaam verkeer (fietsen en wandelen) en beschikken over een redelijk functionerend openbaar vervoersysteem.

De grote kloof tussen de werkelijke waarde van het vastgoed (op basis van de verwaarloosde staat) en de potentiële waarde in de toekomst vormt een geweldig verdienmodel voor ontwikkelaars. Aan gentrificatie is veel geld te verdienen.

afbeelding 1 vine-street.jpg

Voor en na gentrificatie: Vinestreet in Cincinnati (VS). Foto: Wholtone (2013)/Wikimedia Commons

Drie fasen

Wie de investeringen in de verouderde wijken plegen en dus aan gentrificatie verdienen, verschilt dikwijls van plaats tot plaats. Maar de verdiensten verschillen ook al naargelang de fase waarin de gentrificatie zich bevindt. Het blijkt namelijk dat het gentrificatieproces dikwijls meerdere fasen doormaakt. In elke fase vestigen zich verschillende groepen in de wijken en verdringen andere bewoners. Gentrificatie is een bijzonder dynamisch proces.

Er zijn in grote lijnen drie fasen te onderscheiden.

In de eerste fase trekken vooral ‘hippe’ groepen zoals kunstenaars, schrijvers, welgestelde studenten en politieke activisten in leegstaande panden in de wijk. Sociale wetenschappers in de Verenigde Staten signaleerden bijvoorbeeld dat in sommige steden alleenstaande moeders (de aanwezigheid van kinderopvang was belangrijk) en homo’s dikwijls sterk oververtegenwoordigd waren. Zij komen vooral af op de betaalbare woningen en de tolerante sfeer die (nog) in de wijk hangt en die aansluit bij wat zij zoeken in hun woonomgeving (en in de buitenwijken niet vinden). Deze ‘alternatieve’ groepen zorgen voor nieuwe levendigheid: er komen theaters, filmhuizen, eetcafé’s. Een kiem van culturele vernieuwing wordt gelegd, weinig commercieel en dus kwetsbaar.

In de tweede fase komen nieuwe groepen mensen op deze nieuwe levendigheid af. Vaak afkomstig uit de hogere middenklasse, politiek gezien links-progressief georiënteerd, met werk in het onderwijs, de sociale sector, de media, etcetera. Zij leggen een duurzame basis onder het gentrificatieproces. Zij knappen hun huisjes op en vormen een koopkrachtig publiek voor nieuwe winkels en uitgaansgelegenheden.

In de derde fase, de eindfase, trekt ook de elite naar de wijk. Managers uit het bedrijfsleven vestigen zich, de prijzen van het onroerend goed stijgen razendsnel en mede daardoor verdwijnen de traditionele bewoners en de groepen die in de eerdere fasen de gentrificatie op gang hebben gebracht. De alternatieve eetcafé’s sluiten hun deuren en worden vervangen door sterrenrestaurants. Ook de hippe winkeltjes upgraden zich voortdurend om zich aan te passen aan het nieuwe, zeer koopkrachtige publiek. Het ‘consumentisme’ neemt de wijk definitief over.

Een nieuw elan…

Deze drie fasen volgen elkaar logisch op, maar het is ook mogelijk het proces te stoppen voordat de derde fase aanbreekt. De instroom van de elite vraagt dikwijls om sanering van oude buurten: miljonairs willen wel in een historische buurt wonen, zolang hun eigen appartementen/villa’s maar van alle luxe voorzien zijn. De overheid kan door het al dan niet verstrekken van een monumentenstatus dan wel sloopvergunningen het proces dus bijsturen.

Mede daardoor pakt gentrificatie op verschillende plekken heel verschillend uit. Daarom is het ook zo moeilijk om een oordeel te vellen over het proces.

In veel Amerikaanse steden zijn dankzij gentrificatie arme ghettos verdwenen en hebben deze plaatsgemaakt voor buurten met een meer gezonde sociale mix en met minder criminaliteit. Woningen werden opgeknapt, leegstand bestreden en de middenstand zag de koopkrachtige vraag in de wijk toenemen. Het geleidelijke proces van achteruitgang en verwaarlozing van oude binnensteden werd dankzij de gentrificatie gestopt.

Ook in beleidskringen zag men op verschillende manieren voordelen aan de gentrificatie. Soms daalden de uitgaven voor armoedebestrijding en sociale voorzieningen omdat de problemen in de wijken minder werden. In andere steden bleek dat door gentrificatie de uitgaven voor sociaal beleid juist stegen. Waar vroeger de overheid en de stedelijke elite de ‘gevaarlijke en onleefbare wijken’ links lieten liggen en niets voor de bewoners deden, werden zij door de gentrificatie – de instroom van nieuwe rijken – met hun neus op de feiten gedrukt. De nieuwe bewoners wilden geen zwervers voor hun deur en drongen er bij de overheid op aan om de armen te helpen. Bovendien namen door de instroom van gegoede burgers de belastinginkomsten voor de stad toe, zodat er ook meer geld voor sociaal beleid beschikbaar kwam.

Wat gebeurde er met het buurtleven? Soms creëert het aanpakken van de verloedering gemeenschappelijke gevoelens die er voordien niet waren. Door het opknappen van buurten wordt soms het buurtleven in de wijk versterkt en het wegtrekken uit de buurt tegengegaan. Vanwege de verloedering trekken immers veel mensen weg, terwijl met het nieuwe elan in de wijk veel mensen juist besluiten te blijven.

afbeelding 2 London.jpg

Foto: Matt uit Londen/ creative commons

… maar gaat er ook niet veel verloren?

Het lijkt dus allemaal hosanna, maar gentrificatie heeft niet voor niets een negatieve bijklank gekregen. Want tegenover alle winnaars staan ook verliezers.

In veel gevallen zorgt de gentrificatie niet alleen voor een fysieke opknapbeurt, maar het vernietigt ook oude waarden. Met de gentrificatie kunnen oude wijken hun historische karakter en hun sociale cohesie verliezen. Door grootscheepse stadsvernieuwing gaan veel historische panden verloren en krijgt de buurt een ander aanzicht. De ene bewoner verwelkomt de opknapbeurt die de buurt in één klap in de moderne tijd doet belanden, de ander treurt over het verloren gegane oude stadsgezicht, waarmee ook een stuk identiteit verloren is gegaan.

Ook het buurtleven verandert. Inderdaad, soms komt er een nieuw elan voor in de plaats, maar veel vaker gaan oude buurtverbanden verloren. Oude bewoners voelen zich niet langer thuis in hun straat, waar nieuwkomers het straatbeeld bepalen – in de eerste fase kunstenaars en hipsters, in een latere fase gevolgd door blanke mannen met aktetassen, stropdassen en dure auto’s.  Nergens worden meer de laatste burenroddels uitgewisseld, want de nieuwkomers hebben daar geen tijd en interesse voor – de kinderopvang of de tennisclub kunnen niet wachten – en sluiten zich op achter hoge schuttingen van de bouwmarkt.

Ook economisch verandert er veel. De huren voor winkelpanden gaan omhoog en daardoor verdwijnt het oude buurtwinkeltje of het stamcafé. Zij maken plaats voor chique boetieks en nieuwe hippe lifestylezaken die zich richten op de stedelijke elite met een hoog inkomen. Kleine zelfstandigen maken plaats voor filiaalbedrijven en multinationals. Nergens is meer een oerhollands broodje kaas of kroket te krijgen, maar op elke hoek van de straat struikel je over horeca met allerlei vreemde koffievariëteiten of exotische snacks.

Waar moet ik met mijn gezin naartoe?

Kortom, het leven in de buurt verandert drastisch. Daarom verlaten veel oude bewoners de wijk. Omdat zij er zich niet meer thuis voelen, of omdat zij de gestegen huren niet meer kunnen betalen. Zij moeten op zoek naar goedkopere huisvesting elders in de stad. Deze gedwongen verhuizingen leveren psychologische kosten op (economen zouden zeggen: welvaartsverlies) die in de uiteindelijke afweging over gentrificatie en stadsvernieuwingsprojecten serieus zouden moeten meewegen (maar zelden of nooit een rol spelen in de overwegingen van projectontwikkelaars of beleidsmakers).

De verhuisbeweging veroorzaakt bovendien extra druk op de omliggende arme gebieden.

Ten slotte zijn er uit de internationale ervaringen – vooral uit Amerikaanse steden – tal van bewijzen dat het aantal daklozen toeneemt, vooral door executieverkopen en huisuitzettingen. Het gesol met daklozen neemt toe: er zijn gevallen bekend, waarin daklozen strenger werden vervolgd en voortdurend door de stad werden opgedreven, van wijk naar wijk gejaagd.

Het voorbeeld van gentrificatie in Berlijn

Het voorgaande is een ideaaltypische beschrijving die je uit de stortvloed aan sociaal-geografische en sociologische literatuur kunt afleiden. In elke stad zijn er wel elementen van het proces aan te duiden, zonder dat het gehele proces zich precies op bovenstaande manier voordoet. De Utrechtse stedelijke econoom Gerard Marlet – bekend van de Atlas voor Gemeenten, volgens welke Amersfoort in 2001 de meest aantrekkelijke woonstad van Nederland was – woonde enige tijd in Berlijn en zag daar gentrificatie in al zijn diverse vormen optreden.

Zo was in de eertijds verpauperde wijk Kreuzberg in de jaren tachtig een levendige wijk ontstaan dankzij de instroom van studenten, kunstenaars en dienstweigeraars, maar toen na ‘de Wende’ in 1989 speculanten de woningen opkochten en de woningprijzen sterk verhoogden, verdween de artistieke scene en bleef – tegen de verwachting in – de kapitaalkrachtige instroom uit. De dure huizen kwamen leeg te staan en de wijk verpauperde opnieuw.

De artistieke pioniers uit Kreuzberg zochten hun heil ondertussen in het centrum (Mitte) en veroorzaakten daar opnieuw een gentrificatieproces. Hier ging het proces wel volgende fases in door de vestiging van hoogopgeleiden en regeringsambtenaren. Maar opnieuw werden de kunstenaars verdreven en maakten plaats voor een gebied vol horeca, galeries en toerisme. De gewone 'Berliner' anno 2019 komt er hooguit om met afschuw en weemoed te treuren over de teloorgang van een karakteristiek stukje Berlijn.

De kunstenaars trokken verder naar Prenzlauer Berg, de wijk direct ten oosten van het centrum. Daar kwamen twee cultuurcentra tot stand: de Kulturbrauerei en de Pfefferberg. De Kulturbrauerei (in voormalige brouwerijen) was in handen van een commercieel ingestelde Treuhand, die geleidelijk de huurprijzen voor de culturele instellingen verhoogde en daarmee het gebied prijs gaf aan onder meer een megabioscoop en een restaurantketen. Het hart verdween uit het voormalige cultuurcentrum. De oorspronkelijke bewoners vertrokken en werden vervangen door rijkere bewoners. Dit transformatieproces ging overigens niet zonder slag of stoot. Het leidde in de jaren kort na 2010 zelfs tot de zogenaamde ‘Schwabenstreit’: volgens de autochtone ‘Berliners’ hielpen de rijke, arrogante immigranten de typisch-Berlijnse cultuur om zeep. Zij werden daarom tot Zwaben (uit Zuid-West Duitsland, vgl. BMW uit Stuttgart) bestempeld en met allerlei ludieke acties bespot en bestreden.

Het tweede cultuurcentrum in Prenzlauerberg was de Pfefferberg. Dat was eveneens gevestigd in oude brouwerijen, maar kwam met gemeentelijke steun in handen van de kunstenaars zelf. Zij wisten de oude culturele functies (theaters, ateliers, educatieve projecten en jeugdwerk) in stand te houden door beperkt commerciële huurders toe te staan. De inkomsten uit restaurants en een goedkoop hostel worden ingezet om het verlieslijdende culturele werk in stand te houden. De gemeente maakte de kunstenaars dus zelf eigenaar van het gebied en daardoor werd het gentrificatieproces halverwege een halt toegeroepen. De totale vermarkting van het gebied werd voorkomen. Integendeel, het gebied is al meerdere decennia een voorbeeld van het succesvol mengen van kunst en commercie.

Succesvolle gentrificatie

De gevolgen van gentrificatie verschillen dus van stad tot stad en van wijk tot wijk. In sommige gevallen leidt gentrificatie tot polarisatie op het gebied van inkomen, onderwijs en ook van etniciteit. In andere gevallen blijft deze polarisatie juist uit en ontstaat uit een verloederde buurt juist een nieuwe, hechte samenleving. Het is dus zinloos om één recept uit te schrijven om het proces in goede banen te leiden.

Volgens de Amerikaanse literatuur zijn er twee aspecten van essentieel belang om gentrificatie een succes te maken: het eigen woningbezit en de gezamenlijke inzet van nieuwe en oude bewoners in de wijk.

Worden in veel gentrificatieprocessen de tegenstellingen tussen oude en nieuwe bewoners uitvergroot, evenzogoed zijn er ook gemeenschapelijke belangen en doelstellingen tussen oud en nieuw. Er is bijvoorbeeld een gemeenschappelijk belang in het handhaven van het historisch karakter van de wijk, het verminderen van de leegstand en criminaliteit, het oplossen van de verloedering. Bovendien is er een gemeenschappelijk belang om een gezamenlijke vuist te maken tegenover eventuele projectontwikkelaars of de gemeente, zodat deze partijen bij hun plannenmakerij serieus rekening moeten houden met de bewoners en de bewonersbelangen.

In dit verband is ook het eigenwoningbezit een belangrijke factor. Mensen die hun eigen huis bezitten, profiteren meer van gentrificatie dan degenen die hun woning huren. Elke inspanning die verricht wordt om een buurt te verbeteren, komt immers terug in de woningwaarde. De voordelen van gentrificatie komen dus in eerste instantie bij de huizenbezitters terecht. De huurders hebben wat dat betreft het nakijken, die krijgen vooral te maken met hogere huren. In wijken met veel eigen woningen leidt gentrificatie dus tot meer maatschappelijk-wenselijke resultaten, doordat er minder gedwongen verhuizingen plaatsvinden en de oude bewoners mee profiteren van de stadsvernieuwing.

Bovendien is het makkelijker om een gemeenschappelijk verbond te smeden met eigenwoningbezitters, dan met eigenwoningbezitters, verhuurders en huurders in een wijk. Het is moeilijker om deze groepen met dikwijls tegengestelde belangen op één lijn te krijgen.

Het eigendomsbelang bleek ook in Berlijn, waar kunstenaars het gentrificatieproces voortdurend op gang hielpen. In wijken waar de alternatieve ‘scene’ in huurpanden gevestigd was, werden de kunstenaars na korte tijd verdreven door projectontwikkelaars en hoge huren. Deze buurten werden toeristische trekpleisters met een druk commercieel leven, maar de autochtone bevolking van Berlijn mijdt deze buurten als de pest. Waar de gemeente de kunstenaars hun ‘vrijplaats’ voor een klein nominaal bedrag schonk, ontwikkelde zich een alternatief centrum, dat minder commercieel was opgezet, maar desondanks prima de eigen broek op kan houden. En bovendien allerlei niet-commerciële voorzieningen aanbiedt aan de autochtone bevolking.

Een les voor Amersfoort om stedenbouwkundige ontwikkelingen en cultuurbeleid met elkaar te verbinden? In Amersfoort beschikken veel kunstenaars over ruim voldoende commercieel talent. Dan maakt een gentrificatieproject op basis van culturele initiatieven een flinke besparing op de gemeentelijke cultuursubsidies mogelijk.

bijsluiter

Dit is het zevende artikel in een reeks over de Amersfoortse woningmarkt, mogelijk gemaakt door subsidie van het Stimuleringsfonds voor de Journalistiek. De auteur Addy Schuurman is historicus. Bovendien werkte hij bijna tien jaar voor een economische denktank in Breukelen.

bronnen

Een uitgebreid overzicht van de internationale opvattingen over gentrificatie (met literatuurverwijzingen) is te vinden op de Engelstalige editie van wikipedia: https://en.wikipedia.org/wiki/Gentrification.

Het verhaal van gentrificatie in Berlijn is te vinden in: G.A. Marlet en I.M. Tames, Muziek in de stad (Breukelen 2002). Via diverse internetbronnen is het verhaal up-to-date gebracht.

Een verslag van de hoorzitting in de Amersfoortse gemeenteraad op: http://www.destadsbron.nl/nl/Gentrificatie_politieke_ruis_15.

Het benutten van de commerciële talenten van de Amersfoortse kunstenaars wordt ook bepleit in: http://www.destadsbron.nl/nl/Kunstbeleid1.

opmerkingen

  • nog geen reacties
(maak u bekend met uw volledige naam)

Steun de Stadsbron!

U steunt ons met een gift via IDeal al met een bedrag vanaf 2 euro per artikel.

Draag bij!