2 reacties

Bouwkoorts 5: Hoogbouw gaat de lage inkomens niet helpen

door Eric van der Velden

Op het concept valt weinig af te dingen. Amersfoort krijgt een hoogbouwvisie die doordacht is en vrij van grootheidswaan. Maar of die de lage en middeninkomens aan betaalbare woningen gaat helpen, is zeer de vraag. Het is vooral een papieren hoogbouwvisie, zo betoogt Eric van der Velden in de vijfde aflevering van de serie Bouwkoorts.

Leiden heeft er één, Haarlem heeft er één, Amstelveen heeft er één, en zelfs het landelijke Emmen kan al jaren bogen op een heuse hoogbouwvisie. 

Amersfoort krijgt er één. Een concept is al klaar. Begrijpelijk dit achterlopen. Decennialang ontbrak de noodzaak tot beleid maken op woon- en werktorens. De druk op de woningmarkt viel op te lossen met het uitrollen van woningtapijten in de polder. Zielhorst, Schothorst, Kattenbroek, Nieuwland en Vathorst gaven wat de meeste mensen willen: een huis met een tuin(tje), en als dat niet financieel haalbaar bleek dan een flat van vier of vijf hoog met eigen parkeerplek en goed zicht op het nabije speelterreintje voor de kinderen. Ook voor kantoren ontbrak de noodzaak. Waarom stapelen à la Amsterdamse Zuidas als er genoeg ruimte was in het stationsgebied en nabij de snelwegen?.

Daarbij was het een taboe-onderwerp in kringen van bewonersgroepen. Een taboe, dat voortkwam uit wat je het Emmen-denken kunt noemen. Het Drentse stadje denkt niet in grote hoogtes vanuit ruimtegebrek. Het is beleidsmakers daar om iets anders te doen.‘Hoogbouw’, zo lezen we in de Emmense hoogbouwvisie, ‘is een symbool voor dynamiek, macht, vitaliteit en ook trots en daarom bij uitstek geschikt om de betekenis van Emmen voor bewoners en voor de buitenwereld te verbeelden’. Ook willen de bestuurders van het land van Bartje er ‘de stedelijkheid mee vergroten’, ‘het imago mee verbeteren’ en de ‘centrumfunctie mee versterken’.

Manhattan aan de Eem

Voor Amersfoort een déjà vu. De legendarische Amersfoortse wethouder Fons Asselbergs (PvdA) kwam in 1989 met een plan dat op vergelijkbare wijze het provinciale minderwaardigheidscomplex van zich afschudde. Voor de bouw van 230.000 vierkante meter kantooroppervlak, 20.000 vierkante meter winkels en 2300 woningen in het Stationsgebied en Eemkwartier mocht zelfs de Eem een stukje worden verlegd. De Amersfoortse Courant vond dat de geplande kantoorflats ‘Manhattan-achtige proporties aannamen’. Dat zou je als ambitieus en visionair kunnen opvatten, maar het tegendeel gebeurde. Verontruste burgers en bezorgde winkeliers maakten ‘Manhattan aan de Eem’ tot symbool van megalomaan stadsbestuur. De tegenwerking was zo groot dat het gemeentebestuur mede hierom maar een deel van het plan kon realiseren. Wel nog zoveel dat het stationsgebied tot op de dag van vandaag met een bovengemiddeld grote kantorenleegstand kampt. Het enorme pand van verzekeraar De Amersfoortse is inmiddels getransformeerd tot appartementen.

Emmen wil zich oprichten. Amersfoort koestert het verleden. Kom niet aan de historische binnenstad, de vooroorlogse arbeiderswijken of het industrieel erfgoed. Altijd is er wel een bewonersinitiatief dat zich de benen uit het lijf loopt voor het behoud. Amersfoort is al lang een dynamische, vitale en trotse stad, en toch steekt het Emmen-denken nog af te toe de kop op. De architect Jan Poolen liet eind 2017 in een lezing zijn licht schijnen over het gebied tussen de Koppelpoort en de Koppelbrug. ,,Amersfoort moet zich oprichten, moet durven grootstedelijk te denken’’, zo zei hij, ,,Blijven we klein of laten we ons zien? Het ging in deze stad nog niet zo lang geleden over Manhattan aan de Eem. Zo letterlijk hoeven we dat niet te nemen, maar laten we ook niet eeuwig blijven hangen in gekibbel over hoogtes, uitzichtverlies en schaduwwerking.’’ Dat een architect graag groots en meeslepend wil bouwen, valt te begrijpen. Je wilt ook wel een keer een monumentje voor jezelf. Van een bestuurder als Pim van den Berg, jarenlang wethouder in Amersfoort en (tot voor kort) gedeputeerde van de provincie Utrecht, mag je verwachten dat hij inmiddels het Emmen-denken te boven is. Toch zei hij in verkiezingstijd tegen de Stadsbron: ‘Amersfoort moet het Calimero-gevoel echt van zich van afwerpen’. Ook hij ziet het nog steeds als toppunt van grootstedelijke volwassenheid als een stad woontorens aandurft.

Geen doel op zich

De echt grote steden bezien wolkenkrabbers nuchter. ,,Hoogbouw is geen doel op zich’’, stelt Den Haag, ,,Maar een middel om strategisch om te gaan met de beperkte ruimte die de stad nog heeft.’’ Rotterdam, vaak geroemd om zijn gedurfde keus voor hoogbouw, wil vooral lessen trekken uit het verleden: ,,Geen ingangen van parkeergarages en vuilopslag op straatniveau meer, maar in een ruimere stedelijke laag uitsluitend nog functies die de openbare ruimte aantrekkelijk maken, zoals winkels en horeca.’’ En: ,,Naast de stedelijke laag moet de hoogbouw ook de cultuurhistorische kwaliteiten van de bestaande stad respecteren.’’ In Utrecht wordt onderstreept dat hoogbouw in de binnenstad taboe is. Over woonwijken staat er: ,,Alleen op enkele speciale plekken kunnen accenten komen in de vorm van hogere gebouwen. Deze zijn in principe maximaal tweemaal zo hoog als de omliggende bebouwing. Deze accenten mogen alleen op geschikte plekken komen, bijvoorbeeld als belangrijke entree voor de wijk of als het de wijk mooier maakt.’’

Zijn de Amersfoortse beleidmakers inmiddels Emmen-denken vrij? De concept hoogbouwvisie maakt duidelijk van wel. Alleen voor de karakterloze of nog onbebouwde gebieden langs Eem en Spoor, Stationsgebied (Wagenwerkplaats) en De Hoef worden woon- en werktorens gezien als instrument voor het ontwikkelen van ‘stedelijke identiteit’. Maar, zo staat er ook: ,,Het aanmoedigen van hoogbouw betekent niet dat er alleen maar of zoveel mogelijk hoogbouw gewenst is.’’ Wat je aan verstandigs leest in de hoogbouwvisies van andere steden, keert in het Amersfoortse concept terug. Achterlopen heeft een voordeel. Je hoeft het wiel niet opnieuw uit te vinden.

bouwkoorts5.jpg

Maar het is en blijft wel een papieren visie. Wat er van het gemeentelijke ideaalplaatje daadwerkelijk gerealiseerd wordt, hangt af van de partijen met het geld: woningbouwcorporaties en de commerciële ontwikkelaars. Als zij geen brood zien in het door de gemeente oplegde kader, dan gebeurt er niets of zal het kader moeten worden bijgesteld. Zo simpel ligt het. Eigenlijk zou elke hoogbouwvisie een hoofdstuk moeten bevatten met de opvattingen van de bouwers. Wat zijn hun wensen, waar zien zij kansen? Nu blijven de opvattingen van ontwikkelaars verborgen. De inbreng van de burgers, die heel wat minder macht hebben, is veel transparanter. Zij spreken in, laten luid en duidelijk horen dat zij het niet eens zijn met bijvoorbeeld hoogbouw in het Bergkwartier of een woontoren in Liendert. Ontwikkelaars onderhandelen achter de schermen met wethouders en ambtenaren. Komt er een concreet bouwproject naar buiten, dan is het afgetimmerd en rest er voor verontruste burgers meestal niets anders dan een rechtsgang.   

Niet aantrekkelijk

De kans dat er in Amersfoort daadwerkelijk torenhoge appartementen-complexen (vanaf 17 lagen) verrijzen, is gering. Voor de ontwikkelaars is het niet aantrekkelijk. De investeringskosten per vierkante meter van een gebouw van 150 meter zijn 50 procent hoger dan van een toren van 50 meter, zo vertelt een stelregel uit de bouwwereld. Nemen de ontwikkelaars dat extra risico, dan zal dat voor het hoogste marktsegment zijn. Luxe appartementen op fraaie locaties, daar valt goed geld mee te verdienen. Als de economie blijft aantrekken, zijn ook hoge kantoorgebouwen aantrekkelijk. De huurprijs per vierkante meter ligt aanzienlijk hoger dan voor woningen. En ook voor gemeentes is de bouw van werktorens vaak lucratief. Als de grond in eigendom is, dan brengt hij meer op dan met woningen.

Het is misschien ook maar beter dat de hoge woningnood onder de lage en middeninkomens niet opgelost gaat worden met wolkenkrabbers. Hoogbouw voor  sociale huren en lage koopprijzen is bouwen voor de verloedering, stellen sommige deskundigen. Omdat er met goedkope materialen moet worden gewerkt, en omdat je mensen dwingt tot het aanvaarden van een woning bij gebrek aan beter.  Woon- en werktorens zijn blikvangers. De kwaliteit van de architectuur doet er daarom des te meer toe, een gegeven waar het Amersfoortse concept niet de ogen voor sluit. ‘De lat ligt hoog’,  

Als binnenstedelijk hoogbouw geen oplossing biedt voor de grote vraag naar betaalbare woningen, dan rest de gemeente nog maar een ding: opnieuw toestaan dat het woningtapijt wordt uitgerold in de polder. In het college is het bekvechten over het bebouwen van Vathorst-Bovenduist al begonnen. Maar gebeurt dat, dan nog ben je er niet. Ook al wordt het weiland tussen de al bestaande woningen in Vathorst, buurgemeente Bunschoten en de afvalberg van Smink opgeofferd, dan nog zullen de commerciële ontwikkelaars inzetten op het segment waar het meest aan te verdienen valt. En dat zijn dus niet de mensen met de lage- en middeninkomens.

bijsluiter

Eric van der Velden is onafhankelijk journalist.  Hij was eerder werkzaam als redacteur van het Utrechts Nieuwsblad en het AD. De serie Bouwkoorts kan tot stand komen dankzij een subsidie van het Stimuleringsfonds voor de Journalistiek. 

bronnen

Hoogbouwvisies van Den Haag, Rotterdam, Utrecht, Amsterdam, Amstelveen, Leiden en Emmen.  Concept Hoogbouwvisie Amersfoort. Studie Nederlandse hoogbouwcultuur van de stichting Hoogbouw. Rapport Wonen in hoogbouw van Buck Consultants International. Tien mythes over hoogbouw van Nul20, wonen en bouwen in de metropoolregio Amsterdam. Publicatie/studie Manhattan aan de Eem, ondergang van een stedenbouwkundig project uit 1989 van Hans van den Heuvel.

opmerkingen

(maak u bekend met uw volledige naam)